BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

4 เรื่องต้องรู้ ก่อนวางแผนพัฒนาอสังหาฯ

4 เรื่องต้องรู้ ก่อนวางแผนพัฒนาอสังหาฯ      การกำหนดแนวคิดในการพัฒนาโครงการ  ในขั้นตอนแรกนั้นเราอาจเริ่มจากการระดมสมองมองหาความเป็นไปได้ให้มากที่สุด...

กฎหมายอสังหาฯ

ใครที่เป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีความรู้เรื่องการลงทุน รู้จักวิเคราะห์ คาดการผลกำไรในอนาคตให้ได้แล้ว ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่นักลงทุนต้องมีความรู้ประกอบควบคู่กันไปด้วย นั่นก็คือเรื่องของ “กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์” ที่เป็นเหมือนข้อบังคับให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างถูกต้อง...

เทรนด์อสังหา 2019 ต้องปรับตัว

เทรนด์อสังหา 2019 – เป็นที่ทราบกันดีว่าในปี 2562 นี้ เทรนด์อสังหา 2019 ไทย ได้เผชิญความท้าทายอย่างมากไม่ว่าจะเป็นมาตรการสินเชื่อใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย...

4 วิธีเลือกลงทุนอสังหา

เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนรูปแบบอื่นๆ แล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนว่าจะต้องใช้เงินลงทุนตั้งต้นจำนวนมาก...

อสังหาฯ ไทยยังทรงตัว ชี้รถไฟฟ้าปัจจัยบวกกระตุ้นตลาด

"เน็กซัสฯ" มองอสังหาฯ ไทยยังซึมๆ คาดปี 62 ซัปพลายใหม่ลดลง 25-30% ราคาคอนโดฯ ปรับขึ้นไม่เกิน 5-6% จากประมาณการต้นปีที่ 7% แนวโน้มคอนโดฯ เปิดขายยูนิตใหม่ลดลงต่อเนื่องถึงปี 2565 ตลาดแนวราบกลับมาแรง ชี้ตลาดนักลงทุนจีนลดวูบ ขณะที่รถไฟฟ้าเปิดใช้หลายสถานี ส่งผลให้ที่ดินในย่านนั้นๆ มีมูลค่าเพิ่ม เกิดธุรกิจใหม่ๆ และรัฐออกมาตรการภาษีกระตุ้นตลาด นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา คาดว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ตลาดยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว จากผลการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ พบว่า ในไตรมาสที่ 3 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 10,500 หน่วย และคาดว่าในช่วงที่เหลือของปีจะมีโครงการใหม่เปิดตัวอีกไม่เกิน 10,000 หน่วย โดยพบว่า มีหลายโครงการที่พัฒนาโครงการเตรียมความพร้อมที่จะเปิดตัวเรียบร้อยแล้ว...

ลงทุนอสังหาอย่างไรให้รวย

   การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นทางเลือกที่หอมหวานสำหรับคนรุ่นใหม่...

กฏหมายที่ดินใหม่สองฉบับ

คือ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๑๕) พ.ศ. ๒๕๖๒ โดยแก้เป็น “มาตรา ๑๐๔ การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณีโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์...

จี้ผ่อนเกณฑ์ LTV

3 สมาคมอสังหาฯตบเท้าพบ รมว.คลัง หอบโจทย์ LTV-DSR ให้ “อุตตม” ช่วยแก้ “กอบศักดิ์” ส่งซิกอีก 1 เดือนถึงคิวแพ็กเกจกระตุ้นตลาดบ้าน-คอนโดฯ ลุ้นลดค่าโอน-จดจำนอง “เพอร์เพค-อนันดาฯ” ออกโปรฯแรงงานมหกรรม จองทุกโครงการ 999 บ. แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า วันที่ 25 ก.ย.นี้ 3 สมาคมอสังหาฯขอเข้าพบ นายอุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อหารือถึงปัญหาต่าง ๆ ที่ภาคธุรกิจอสังหาฯทั่วประเทศกำลังเผชิญ โดยเฉพาะผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดยเฉพาะการกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ที่ให้วางเงินดาวน์เพิ่มในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และ 3 โดยจะขอให้กระทรวงการคลังไปหารือกับ ธปท.เพื่อผ่อนปรนเกณฑ์ โดยให้ใช้มาตรการ LTV เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ยกเลิกการควบคุม LTV บ้านจัดสรร ขณะเดียวกัน ขอให้ชะลอการออกเกณฑ์ควบคุมสัดส่วนหนี้เทียบกับรายได้ (DSR) และให้รัฐจัดทำมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ เช่น ลดค่าธรรมเนียมโอน, ลดค่าธรรมเนียมจดจำนอง เพิ่มค่าหักลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน เป็นต้น นายกอบศักดิ์ ภูตระกูล รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรี ฝ่ายการเมือง กล่าวในพิธีเปิดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 41 ซึ่งจัดขึ้นระหว่าง 12-15 ก.ย. ที่ศูนย์การค้าสยามพารากอนว่า ธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจสำคัญ และเป็นฝันใหญ่ของประชาชนทุกคนที่ต้องการมีบ้าน ซึ่งปีนี้ความท้าทายเศรษฐกิจโลกและไทยมีพอสมควร ทั้งผลกระทบจากสงครามการค้า ภารกิจแรกที่รัฐบาลเร่งดำเนินการคือออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของกระทรวงการคลัง...

รู้ก่อนลงทุนอสังหาฯ

(1) ภาระจากการปล่อยเช่า   (1.1) ต้นทุนค่านายหน้า มักคิดที่อัตรา “ค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี” และในกรณีนายหน้าเป็นบริษัท ค่าเช่าอาจ “ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย” ด้วย   (1.2) ภาษีเงินได้ เพราะรายได้ค่าเช่า ถือเป็นรายได้ประเภท 40(5) ที่ต้องนำไปยื่นภาษี ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้น จะเป็น คอนโด/บ้าน/ที่ดินเปล่า ก็ตาม   – รายได้ค่าเช่าที่ว่า ต้องนำไปยื่นภาษีปีละ 2 ครั้ง ได้แก่ (ก) ภาษีกลางปี โดยต้องนำค่าเช่า (และรายได้อื่นๆ ที่เป็น 40(5)-40(8)) ที่ได้รับในครึ่งปีแรก ไปยื่นภายใน กันยายนของปีนั้นๆ ด้วยแบบ ภ.ง.ด.94 และ (ข) ภาษีสิ้นปี โดยต้องนำรายได้ทั้งหมดที่ได้รับมาตลอดปี (40(1)-40(8)) ไปยื่นภาษีภายใน มีนาคมของปีถัดไป ด้วยแบบ ภ.ง.ด.90   (2) ภาระจากการถือครอง   (2.1) ค่าซ่อมบำรุง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลาง ค่าบริการหรือค่ามิเตอร์ไฟฟ้า/ประปา ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องจ่ายไม่ว่าจะมีผู้เช่า/ผู้อาศัย หรือไม่ก็ตาม   (2.2) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปล่อยเช่า ถือว่าเข้าข่ายใช้เพื่อการพาณิชยกรรม ซึ่งนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3%-0.7% ของมูลค่าอสังหาฯ โดยต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน หรือ ช่องทางอื่นที่กำหนด ภายในเดือนเมษายนของแต่ละปี   – สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นที่ดินเก็งกำไรและปล่อยรกร้างไว้ จะเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตราที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทุก 3 ปี หากไม่มีการนำไปใช้ประโยชน์   (3) ภาระจากการขาย   เป็นค่าใช้จ่ายที่ถูกเรียกเก็บที่สำนักงานที่ดิน ณ ตอนทำธุรกรรมโอน โดยในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขาย อาจตกลงแบ่งกันรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วยความสมัครใจก็ได้ ได้แก่   (3.1) ค่าโอน 2%ของราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน   (3.2) “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” 3.3%ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หรือ “อากรแสตมป์” 0.5%ของราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นกับวัตถุประสงค์การได้มาหรือถือครองอสังหาฯ นั้น   (3.3) ภาษีเงินได้จากการขาย โดยสำนักงานที่ดินจะทำการคำนวณและเรียกเก็บไว้ก่อน แต่หากอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้าลักษณะ “เพื่อมุ่งค้าหากำไร” ซึ่งมักเป็นกรณีถูกหัก “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” ผู้ขายมีหน้าที่ต้องนำรายได้จากการขายครั้งนี้ซึ่งเป็นรายได้ 40(8) ไปยื่นภาษีครึ่งปีและภาษีสิ้นปี พร้อมรายได้อื่นๆ ด้วย   การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มักเป็นที่นิยมสำหรับผู้ที่มีเงินทุนหนา เน้นลงทุนระยะยาว หรือ ต้องการรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่า แต่สิ่งที่หลายคนมักละเลย คือ การเช็กภาระและต้นทุนที่เกิดขึ้น เพื่อประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน  

Terra BKK ชี้อสังหาฯ ไทยปีนี้อยู่ในช่วงขาลง และเตรียมรับสังคมสูงวัย

"Terra BKK" ชี้อสังหาฯ ยังมีแนวโน้มเติบโต ย้อนหลัง 5 ปี ราคาปรับขึ้น 16.29% เหมาะต่อการลงทุนและถือครอง เหตุยังมีส่วนต่างราคาปรับขึ้นได้อีก ขณะที่อสังหาฯ เพื่อนบ้านขยับตัวสูงเกินมาก จับตากลุ่ม Gen Y มีไลฟ์สไตล์ซื้อและอยู่คอนโดฯ น.ส.สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด (เว็บไซต์ TerraBKK.com) กล่าวในงานเสวนา “LTV ทางร่วมของเศรษฐกิจไทย” ว่า พฤติกรรมการซื้อบ้านของคนไทยในยุค 4.0 ต้องยอมรับว่ามีการเปลี่ยนแปลงไปมาก โดยคนส่วนใหญ่นิยมใช้ Digital Media เป็นช่องทางในการศึกษา ค้นหาข้อมูลก่อน เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจซื้อภายหลัง จากการเก็บข้อมูลออนไลน์ กลุ่มตัวอย่างจำนวน 402 ราย ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ผู้ที่มีรายได้ 10,001-35,000 บาทต่อเดือน กว่า 43% เป็นผู้ที่ไม่มีการถือครองอสังหาฯ และเป็นกลุ่มที่มีเงินออมอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่อีกราว 40-43% ของผู้ที่มีรายได้ 10,001-35,000 บาทต่อเดือน เป็นกลุ่มที่มีการถือครองอสังหาฯ 1 ทรัพย์เท่านั้น ส่วนกลุ่ม Gen X (อายุ 36-54 ปี) รายได้มากกว่า 50,000 บาทขึ้นไป เป็นกลุ่มที่มีความน่าสนใจ เพราะมีการถือครองอสังหาฯ มากกว่า 2 ทรัพย์ขึ้นไป ถึง 52% เมื่อมาดูรายละเอียดจะพบว่า กลุ่ม Gen Y ตอนกลาง (อายุ 26-30 ปี) กว่า 55% ซื้ออสังหาฯ หลังแรกเพื่อการอยู่อาศัยเอง ส่วนกลุ่ม Gen X (อายุ 36-54 ปี) และ Baby Boomer (อายุมากกว่า 54 ปี) มีแนวโน้มการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าและเป็นสินทรัพย์ในอนาคต ถึง 55% จากข้อมูลดังกล่าวจะเห็นว่า กลุ่มคนที่มีอายุมากกว่า 36 ปีขึ้นไป มีการวางแผนทางการเงินด้วยการลงทุนในอสังหาฯ เพราะมองว่าเป็นการออมเงินในสินทรัพย์ความเสี่ยงต่ำ และยังสามารถเก็บเป็นทรัพย์สินสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตไว้ให้ลูกหลานได้ด้วย นอกจากนี้...

อสังหาฯ 4 เดือนสุดท้าย

ในช่วงต้นปีจะเห็นได้ว่าจะมีโปรโมชั่นดึงดูดให้ซื้อคอนโดมิเนียมกันจำนวนมาก...

ขาลงกองทุนอสังหาฯ

โดย/ สุนันท์ ศรีจันทรา ใครที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PROPERTY FUND) หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ต้องทบทวนการตัดสินใจกันใหม่ เพราะอัตราผลตอบแทนกองทุนรวมประเภทนี้อาจเกิดความผันผวนรุนแรง ตามภาวะเศรษฐกิจที่ทรุดตัวลง REIT เป็นกองทุนที่ระดมทุน โดยการขายหน่วยลงทุนให้ประชาชนทั่วไป นำเงินไปซื้อขาดอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น สนามบิน อาคารสำนักงาน โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า คลังเก็บสินค้า และนำอสังหาริมทรัพย์เปิดให้เช่า นำรายได้จากค่าเช่า จ่ายผลตอบแทนคืนผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปเงินปันผล อายุกองทุนส่วนใหญ่ 30 ปี โดยมีทั้งกองทุนที่จ่ายเฉพาะเงินปันผล เมื่อครบ 30 ปี หรือเมื่อปิดกองทุนจึงคืนเงินต้น หรือกองทุนที่จ่ายปันผล ควบคู่กับการทยอยคืนเงินต้นตลอดระยะเวลา 30 ปี ความน่าสนใจของ REIT คือ เงินปันผลตอบแทนสูง ส่วนใหญ่ประกาศจ่ายปีละ 6% แต่รับประกันอัตราเงินปันผลเฉพาะปีแรกเท่านั้น ปีต่อๆ ไปอยู่ที่การบริหารจัดการค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมา สามารถจ่ายผลตอบแทนใกล้เคียงกับอัตราที่ประกาศไว้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์...


Notice: Undefined variable: last in /home/prapai/public_html/include/conn_function.php on line 176