BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

กองทุนอสังหา

        “การแบ่งเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REIT เป็นวิธีที่จะช่วยลดความผันผวนของพอร์ต และช่วยให้มีโอกาสรับเงินปันผลสม่ำเสมอจากการลงทุนได้”

 

         เมื่อราคาหุ้นขึ้นลงผันผวนทำให้หลายคนอยากหาตัวช่วยลงทุนที่ราคาไม่ขึ้นลงหวือหวา หรือจ่ายเงินปันผลให้สม่ำเสมอ ซึ่งการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) น่าจะตอบโจทย์นี้ได้

          ก่อนอื่น เรามาทำความรู้จักกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันก่อน กองทุนอสังหาฯ คือการที่เรานำเงินไปให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็มีให้เลือกลงทุนหลากหลายประเภท ทั้งโรงแรม ห้างสรรพสินค้า โกดังสินค้า ฯลฯ โดยกองทุนอสังหาฯ สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภท คือ

1. กองทุนที่ซื้ออสังหาฯ มาเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) กองทุนประเภทนี้จะซื้ออสังหาฯ มาบริหาร เรียกได้ว่า เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น รายได้ของกองทุนจึงมาจากค่าเช่าและกำไรจากการขายอสังหาฯ เมื่อสิ้นสุดอายุของกองทุน

2. กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาฯ (Leasehold) กองทุนประเภทนี้ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยตรง แต่ลงทุนในรูปแบบของการเซ้ง ทำให้มีสิทธิในการรับรายได้ของอสังหาฯ ในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ ดังนั้น รายได้ของกองทุนจึงมาจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

3. ที่มีคุณสมบัติทั้ง Freehold และ Leasehold กองทุนประเภทนี้เรียกได้ว่า เป็นลูกครึ่งคือ ในกองทุนเดียวกันนั้นมีการลงทุนทั้งแบบ Freehold และ Leasehold เช่น กองทุนลงทุนอสังหาฯ 3 แห่ง โดยมี 2 แห่ง เป็นแบบ Freehold และอีก 1 แห่ง เป็นแบบ Leasehold เป็นต้น

 

         ปัจจุบันไม่มีกองทุนอสังหาฯ กองใหม่ออกขาย  เพราะสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ให้ออกเป็น REIT แทน ซึ่งจริง ๆ แล้ว REIT ก็มีรูปร่างหน้าตาคล้ายกับกองทุนอสังหาฯ ที่เราคุ้นเคยกัน แต่ก็มีความแตกต่างกันบ้าง โดยจุดที่แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดเลยคือสัดส่วนการกู้ยืมเงิน กองทุนอสังหาฯ สามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม ขณะที่ REIT สามารถกู้ได้มากขึ้นคือ ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม และได้ไม่เกิน 60% ถ้าได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือเป็นแบบที่น่าลงทุน (Investment Grade) 

อีกจุดที่เป็นข้อแตกต่างของกองทุนอสังหาฯ และ REIT คือ ผู้บริหารกองทุนอสังหาฯ ต้องเป็น บลจ. เท่านั้น ขณะที่ REIT จะเปิดกว้างมากขึ้น โดยสามารถบริหารโดย บลจ. หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการลงทุนอสังหาฯ ตามเกณฑ์ที่ กลต. กำหนด

 

          จุดเด่นของการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REIT คือ การจ่ายเงินปันผลในสัดส่วนที่สูง เพราะมีข้อกำหนดว่าจะต้องจ่ายผลตอบแทนหรือเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ดังนั้น หากอสังหาฯ ที่ลงทุนสามารถสร้างรายได้และมีผลกำไรที่ดีสม่ำเสมอ ผู้ลงทุนก็มีโอกาสได้รับเงินปันผลที่สม่ำเสมอด้วย

          กองทุนอสังหาฯ และ REIT เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจในยามที่สภาวะการลงทุนผันผวนสูงอย่างในตอนนี้ แม้ว่าการลงทุนรูปแบบนี้ดูแล้วจะมีโอกาสสร้างรายได้กลับมาให้เราสม่ำเสมอ แต่ก็ยังมีความเสี่ยงในการลงทุนอยู่ ตัวอย่างเช่น อสังหาฯ ที่กองทุนไปลงทุนทำรายได้ไม่ดี จนจ่ายเงินปันผลไม่ได้ จะส่งผลให้ราคาของกองทุนปรับตัวลง ดังนั้นก่อนลงทุนใด ๆ เราขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลให้เข้าใจเสียก่อนจึงค่อยตัดสินใจเลือกลงทุน​

โดย ปานตา ฉัตรมาศ CFP® K-Expert

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

กู้เงินผ่อนบ้าน

10 ข้อเรื่องคอนโดให้ปัง มีแต่มั่งคั่งกับมั่งคั่ง

ความทุกข์ vs ความสุข