BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

ธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

การทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทรัพย์สินประเภทอื่น จึงทำให้ขั้นตอนทางกฎหมายค่อนข้างซับซ้อนเมื่อเทียบการซื้อสังหาริมทรัพย์ เรามักจะเห็นคนส่วนใหญ่ที่จะทำการซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภท บ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ มักจะทำสัญญาในรูปแบบจะซื้อจะขายก่อนทำการซื้อขายจริง เราจะเห็นได้ว่าธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีเพียงการซื้อขายทั่วไปเท่านั้น ยังมีสัญญาในรูปแบบจะซื้อจะขายด้วย มาทำความเข้าใจเรื่องนี้กัน มีรายละเอียดดังนี้

สิ่งแรกที่เราต้องเข้าใจ คือ การทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายจะบังคับให้เราต้อง

1.ทำเป็นหนังสือ และ 2.จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ทำสองขั้นตอนนี้กฎหมายถือว่าการทำธุรกิจนั้นเป็น “โมฆะ” ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถซื้อขายกันได้ตามกฎหมาย ได้แก่ วัดและที่ธรณีสงฆ์, ทรัพย์สินที่ได้มาโดยมีข้อกำหนดว่าห้ามโอน (เช่น เจ้าของมรดกกำหนดว่าห้ามให้บุคคลที่ได้รับที่ดินแปลงนี้โอนให้แก่ผู้ใด ที่ดินแปลงนี้ก็จะไม่สามารถทำการซื้อขายกันได้) และสุดท้ายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เช่น แม่น้ำ ที่ดินที่รัฐบาลหวงห้าม เป็นต้น ดังนั้นถ้าหากใครถูกหลอกลวงให้ทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดว่า “ห้ามซื้อขาย” เท่ากับว่าผู้ซื้อคนนั้นนอกจากจะเสียเงินฟรีแล้วยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นอีกด้วย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งสัญญาซื้อขายได้ออกเป็น 2 สัญญา คือ

1. สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หรือสัญญาซื้อขายปกติที่เราทำ ณ สำนักงานที่ดิน เป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปยังผู้ซื้อทันที และต้องถูกต้องตามขั้นตอนของฎหมายจึงจะถือว่าการซื้อขายนั้นสมบูรณ์ กล่าวคือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนผลจะตกเป็น “โมฆะ” ซึ่งหมายถึงธุรกรรมนั้นจะไม่สำเร็จนั่นเอง

2. สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่ผู้ซื้อกับผู้ขายยังไม่ได้ซื้อขายกันจริงๆ เป็นเพียงการสัญญาที่ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ในอนาคตข้างหน้า ภายหลังจากวันที่ทำสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายนั้นกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำสัญญาเป็นหนังสืออย่างเดียว เพราะหากว่ามีการวางมัดจำหรือการชำระหนี้บางส่วนก็สามารถฟ้องร้องกันได้ตามกฎหมาย ยกตัวอย่างเช่น นาย ก. (ผู้ซื้อ) สนใจที่จะซื้อที่ดินจากนาย ข. (ผู้ขาย) จึงตัดสินใจวางเงินมัดจำบางส่วนมอบให้แก่ผู้ขายแล้ว ถึงเวลานัดโอนที่ดินผู้ขายไม่ยอมไปโอนที่ดิน เนื่องจากราคาที่ดินที่ได้ทำสัญญากันไว้มีราคาสูงขึ้นกว่าในช่วงที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายทำให้ผู้ขายรู้สึกไม่อยากขาย กรณีนี้แม้จะไม่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายก็ตาม แต่เมื่อมีการวางมัดจำก็สามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนที่ดินได้ เพราะสัญญาจะซื้อจะขายทำเป็นหนังสือ หรือวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนก็ถือว่าผูกพันแล้ว ดังนั้นหลักฐานที่ผู้ซื้อสามารถนำมาฟ้องศาลได้ คือ หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้รับผิดชอบ หรือ หลักฐานวางเงินมัดจำ หรือ หลักฐานได้ชำระหนี้บางส่วน

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ มีดังต่อไปนี้

*การทำสัญญาจะซื้อจะขายขณะทำสัญญากรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ของผู้ขายยังไม่โอนเป็นของผู้ซื้อ

*สัญญาจะซื้อจะขายสามารถทำได้ด้วยวาจา แต่สามารถนำหลักฐานที่กล่าวไปแล้วในข้างต้นนำมาฟ้องศาลได้

*ผู้ซื้อที่กำลังจะทำสัญญาจะซื้อจะขายควรตรวจความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์ต่างๆ ว่าถูกต้องครบถ้วน ตรงตามที่ตกลงกันหรือไม่

*หากที่ดินแปลงนั้นมีผู้อยู่อาศัยที่ไม่มีความเกี่ยวข้อง ต้องให้ผู้ขายฟ้องขับไล่ก่อน ตรวจสอบภาระติดพันในตัวอสังหาริมทรัพย์ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายเสมอ เช่น ติดจำนองกับสถาบันการเงิน? ติดสัญญาเช่ากับผู้เช่าอยู่หรือไม่? เป็นที่ดินตาบอดหรือไม่? เป็นต้น

*ในระหว่างที่รอการโอนในวันที่กำหนด ต้องระวังด้วยว่าผู้ขายได้กระทำในสิ่งที่ทำให้มูลค่าที่ดินลดลงหรือไม่ เช่น ขุดดินไปขาย หรือทิ้งขยะทำให้ที่ดินเสื่อมโทรมลงหรือไม่

 

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

สัญญาณเปราะบางวิกฤติอสังหาฯ

รู้ทันกฎหมาย น้ำหลังคาบ้านโน้นไหลมาบ้านนี้

ข้อดีข้อเสียการลงทุนอสังหา