BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

ถูกเวนคืนที่ดินต้องทำไง

เราจะทราบได้อย่างไรว่าพื้นที่ที่อยู่อาศัยของเราถูกเวนคืน

หากเราเป็นผู้ที่ติดตามข่าวสารบ้านเมืองอยู่แล้ว จะทราบว่าทางภาครัฐมีการ วางแผนเพื่อพัฒนาประเทศซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นไปที่เส้นทางคมนาคมไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือกระทั่งรถไฟฟ้า โดยรัฐบาลจะบอกให้เราทราบว่าพื้นที่ของเราอยู่ในกลุ่มพื้นที่ที่อยู่ในเขตเวนคืน ก็คือ การประกาศเป็นแนวเขตเพื่อเป็นแนวทางเฉยๆ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าแนวเขตบนพื้นที่นั้นทั้งหมดจะถูกเวนคืน ด้วยความไม่ชัดเจนตรงนี้เราสามารถเอาเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานต่างๆ ได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับสองหน่วยงานใหญ่ คือ


สอบถามในแง่ของการเส้นทางคมนาคมและรถไฟฟ้า ซึ่งอยู่ในแผนการพัฒนาส่วนมากในอนาคต

1. การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย
2. การทางพิเศษแห่งประเทศไทย

ศึกษาขั้นตอนการขอเวนคืนจากภาครัฐ โดยมีขั้นตอนทั้งหมดดังนี้

1.ประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวเวนคืนที่ดิน
2.เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจว่าอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน
3.กำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืน พิจารณาจากสภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดินด้วย และถ้าต้องเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน แล้วส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตก อันเกิดจากการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องให้กำหนดเงินค่าทดแทนราคาที่ตกนั้นด้วย
4.ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง
5.ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน
6.ขั้นตอนจ่ายเงินค่าทดแทน ทำสัญญาซื้อขายและรับเงินทดแทนจากเจ้าหน้าที่
7.หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี
8.เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน
9.ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน
10.ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

ตรวจสอบราคาที่ดินของตนเอง เพื่อรับเงินทดแทนให้คุ้มค่าที่สุด

เมื่อเราทราบขั้นตอนในการขอเวนคืนที่ดินแล้ว จะเห็นว่าสิ่งที่เราทำได้มากที่สุดคือการร้องขอความเป็นธรรมของเงินทดแทนที่ได้รับ ซึ่งในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาดเป็นเท่าตัว ดังนั้นเพื่อความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน ทางภาครัฐจึงใช้การกำหนดราคาด้วยการเปรียบเทียบราคาที่ดินจากตลาด โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาทรัพย์สิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้ง และคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ

รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่นผังเมือง และการควบคุมอาคาร การพัฒนาในพื้นที่ และความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งทุกอย่างมีผลต่อราคาทดแทน และเจ้าของที่ดินเองก็จำเป็นต้องรู้ เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบ รวมไปถึงในบางกรณีที่ดินที่ถูกเวณคืนเป็นทรัพย์สินที่มีสถานประกอบการหรือบริษัทอยู่เป็นพื้นที่ หรือแม้กระทั่งบ้านที่อยู่อาศัย ทางภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนจากค่าเสียหายนั้นด้วย เพราะเมื่อถูกเวนคืนในกรณีนี้ขึ้นมา ผลกระทบต่อไปก็คือเจ้าของที่ดินที่มีบริษัท หรือที่อยู่อาศัยบนพื้นที่จำเป็นต้องหาหลักแหล่งใหม่ ทำการจดทะเบียนบนพื้นที่ใหม่ ในกรณีนี้บางทีภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนที่สูงกว่าราคาตลาด ซึ่งหากเราไม่พอใจกับราคาที่ภาครัฐเสนอให้ก็สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี

 


สุดท้ายนี้หากวันหนึ่งที่ดินของเราอันเป็นมรดกตกทอดมาชั่วอายุคน หรือที่อยู่อาศัยที่เรามีความผูกพันและเป็นหลักปักฐานของชีวิตจะต้องถูกเวนคืนโดยไม่ทันตั้งตัว สิ่งที่ทำได้มากที่สุดคือการปฏิบัติตามกฎหมาย และมองไปสู่อนาคต ดังนั้นค่าทดแทนที่จะได้รับจึงเป็นหัวใจสำคัญขนาดที่ว่านำเงินไปเริ่มชีวิตใหม่กันเลยทีเดียว ดังนั้นประเด็นหลักๆ ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วน อย่าเห็นแก่เงินก้อนใหญ่ แต่ให้มองดูอนาคตต่อไปว่าเงินที่จะได้รับนั้นมันคุ้มกับการไปหาหลักแหล่งใหม่หรือไม่หากจะต้องถูกเวนคืนจริงๆ

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ใบไต่สวน น.ส๕ คืออะไร

หลักในการพิจารณาเลือกกู้แบงค์

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่