BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

ทำไมซื้อคอนโดปล่อยเช่าแล้วยังไม่กำไร?

 

หลายคนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ก็ตั้งเป้าเอาไว้ว่าผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ยที่กู้มาซื้อคอนโดนั้นๆ แต่พอปล่อยเช่าจริงๆ แล้วกลับ “ขาดทุน” เรามาดูเหตุผลกันดีกว่าว่า “ทำไม”

หตุผลแรก “คุณซื้อทรัพย์ผิดราคาตั้งแต่แรก”

การซื้อทรัพย์สินเราควรคำนวณผลตอบแทนจากการซื้อ การลงทุนเสียก่อนว่ามันคุ้มที่จะซื้อทรัพย์นั้นๆ หรือไม่? วิธีคำนวณง่ายๆ ก็คือ ผลตอบแทนที่ได้จากการซื้อควรสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ โดยปกติแล้วดอกเบี้ยเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอยู่ราวๆ 6% ต่อปี หมายความว่าถ้าคุณซื้อคอนโดราคาราวๆ 1 ล้านบาท ควรได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าอย่างน้อย 6% หรือ 6 หมื่นบาทต่อปี (ตกเดือนละ 5 พันบาท) หากคุณซื้อทรัพย์ผิดราคา ผลตอบแทนก็จะต่ำ และคุณก็จะขาดทุน

เหตุผลที่สอง “ไม่ได้สืบราคาเปรียบเทียบ”

การที่เราซื้อทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ก่อนซื้อควรทำการบ้านด้วยการหาทรัพย์ที่ใกล้เคียงมาเปรียบเทียบ วิธีการที่ง่ายที่สุดก็คือ หาคอนโดมิเนียมคู่แข่งมาเปรียบเทียบราคาซื้อ และเปรียบเทียบราคาปล่อยเช่าดูว่าถูกหรือแพงกว่ากัน

เหตุผลที่สาม “ทำเลไม่ใช่”

ทำเลที่ดีควรใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ติดสถานีรถไฟฟ้า ใกล้ร้านสะดวกซื้อ ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้แห่งอาหาร และต้องเดินทางสะดวก หากทำเลที่ไม่ได้มีองค์ประกอบดังกล่าว ถือเป็นทำเลที่ไม่ได้ดีมาก ถ้าเราคิดจะลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ควรสังเกตทำเลให้ดีก่อนตัดสินใจนะครับ

เหตุผลที่สี่ “ยังไม่ถึงจุดคุ้มทุน”

เหตุผลข้อนี้หลายคนมองข้ามไป… แต่ถ้าเราเป็นนักลงทุนระยะยาวเราจะเข้าใจได้ไม่ยากว่า การลงทุนมักจะขาดทุนก่อนกำไร เพราะในช่วงแรกๆ นั้นผลตอบแทนจากค่าเช่าอาจต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อ แต่เมื่อเวลาผ่านไปทำเลถูกพัฒนาขึ้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เข้ามาในพื้นที่ เดินทางได้ง่าย และสะดวกสบายมากขึ้น “ค่าเช่า” ก็จะถูกปรับขึ้นได้ไม่น่าเกลียด นักลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ควรคำนึงถึงจุดนี้ประกอบการตัดสินใจด้วย เพื่อไม่ให้พลาดทำเลดีๆ (ในอนาคต) ไปอย่างน่าเสียดายนะครับ

เหตุผลสุดท้าย “ต้องพิจารณา Demand และ Supply”

คำว่า Demand และ Supply หมายถึง ความต้องการในการเช่า (ดีมาน) และปริมาณห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า (ซัพพลาย) เพราะหากความต้องการเช่ามากกว่าจำนวนห้องชุด แน่นอนที่สุดว่า นักลงทุนจะได้รับค่าเช่าที่ดี ในทางกลับกัน หากจำนวนห้องว่างมากกว่าความต้องการ เราอาจปล่อยเช่าไม่ได้ หรือปล่อยได้ในราคาขาดทุนนั่นเอง

อย่างไรก็ตามกฎต่างๆ ที่กล่าวมานั้นไม่ใช่สิ่งตายตัว หากเราคิดจะเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ควรพัฒนาตนเอง หมั่นสังเกตสิ่งรอบตัวอยู่เสมอ แล้วความสำเร็จจะเป็นของคุณไม่ยากเลยครับ

by คุณนายแว่น

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

คำสอนสมเด็จพระญาณสังวร

หอมกลิ่นกตัญญู

ส่องตจว.ทิศทางน่าลงทุน.