BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

การเลือกทำเลเพื่อการลงทุนอสังหา

   มีคนกล่าวกันอยู่เสมอว่า “กุญแจความสำเร็จในการลงทุนอสังหาฯนั้นมีอยู่ 3 สิ่ง นั่นก็คือ ทำเล ทำเล และ ทำเล” นั่นเอง แต่การจะเลือกทำเลที่ตั้งเจ๋งๆ ดีๆ กลับเป็นเรื่องที่คนส่วนใหญ่ คิดไม่ออกว่าควรจะทำอย่างไร?  จริงๆ แล้ว ในแวดวงมืออาชีพมีเทคนิคง่ายๆ อยู่ 7 วิธีการด้วยกัน ซึ่งไม่ว่าจะเป็นใครก็สามารถทำเองได้ไม่ยาก โดยเพียงแค่นำอสังหาฯแต่ละแห่งมาเปรียบเทียบกับคุณค่าใน  7 ลักษณะดังนี้ 

1.เปรียบเทียบกับราคาประเมินที่มีอยู่แล้ว 
         วิธีนี้ง่ายที่สุด แต่แปลกมากที่ให้ผลค่อนข้างดี ซึ่งราคาประเมินสองตัวที่จำเป็นต้องเอามาใช้เช็คควบคู่กันเสมอก็คือราคาประเมินของกรมธนารักษ์และราคาประเมินของธนาคารต่างๆ  โดยสามารถเก็บได้จากแหล่งข้อมูลดังนี้ 
กรมธนารักษ์ >> เว็บไซส์  สำนักงานที่ดิน กรมธนารักษ์
ธนาคารต่างๆ >> เข้าไปติดต่อธนาคารโดยตรง เจ้าหน้าที่สินเค้า 
ราคาประเมินเหล่านี้ถือเป็นเค้าเงื่อนสำคัญที่ใช้ชี้ความโดดเด่นของทำเลแต่ละแห่งได้เป็นอย่างดี หากแปลงไหนมีราคาประเมินที่สูงกว่านั่นหมายความว่าทำเลนั้นมีความโน้มเอียงที่จะดีและน่าสนใจกว่า

2. เปรียบเทียบจากสีในผังเมือง 
          สีที่ดินที่กำหนดอยู่ในผังเมือง เป็นตัวบอกศักยภาพและคุณค่าของอสังหาฯ ที่ห้ามมองข้ามเด็ดขาด  เพราะนี่คือเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ทีเ่กิดจากภาครัฐ ยังมีผลให้ที่ดินแม้ทำเลอยู่ใกล้กันแท้ๆ  หากสีแตกต่างกันก็จะส่งผลให้เกิดการแตกต่างกันในเรื่องของศักยภาพ การใช้ประโยชน์และราคาซื้อขายได้อย่าคาดไม่ถึง ปกติสีของพื้นที่ในผังเมืองหากเรียงลำดับตามคุณค่าและศักยภาพการทำประโยชน์ จะขอเรียงจากดีมากที่สุด ไปถึงน้อยที่สุดให้ดูดังนี้
สีแดง  (พาณิชกรรม)  > สีม่วง (อุตสาหกรรม)  > สีเม็ดมะปราง (คลังสินค้า) > สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) > สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)  > สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) > สีเขียว (เกษตรกรรม)  และรั้งท้ายสุดๆ  คือ สีขาว มีกรอบและเส่นทแยงสีเขียว  (เขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม)   

3.เปรียบเทียบให้คะแนนปัจจัย (The Factor Rating Method)
         โดยดูจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับคุณค่าของทำเล และให้น้ำหนักแต่ละปัจจัยตามลำดับความสำคัญเพื่อนำมาให้คะแนนคุณค่าในแต่ละทำเล วิธีนี้ยิ่งเปรียบเทียบมากเท่าไร ยิ่งน่าเชื่อถือมากเท่านั้น ปกติหลังจากคำนวนหาคะแนนถ่วงน้ำหนัก (Weihted Scores) แล้วก็จะเลือกทำเลที่ตั้งที่มีคะแนนถ่วงน้ำหนักสูงสุดเป็นสำคัญ

4.ประเมินดูทำเลที่มีต้นทุนต่ำที่สุด
        เทคนิคนี้เหมาะประยุกต์ใช้การเลือกทำเลที่ตั้งสำหรับ “ธุรกิจ” หรือโรงงานอุตสหาหรรม ภายใต้แนวคิดคือจะเลือกทำเลที่ตั้งที่ทำให้ต้นทุนต่ำมาก  ปกติเกณฑ์พิจารณานิยมกัน 2 รูปแบบ ได้แก่ 
รูปแบบที่ 1 คือ พิจารณาต้นทุนรวม โดยดูทั้งต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) เช่น ค่าเช่า ค่าเสื่อมราคา เงินเดือนพนักงานประจำ เงินเดือนผู้บริหาร รวมถึงค่าใช้จ่ายทั่วไปในสำนักงานและต้นทุนผันแปร (Variable Cost)  เช่น ค่าขนส่ง ค่าใช้จ่ายในการขาย ค่าวัตุดิบ ค่าสินค้าที่ซื้อมาเพื่อขาย ค่าจ้างของพนักงานรายวัน เป็นต้น 
รูปแบบที่ 2 คือ การพิจารณาเฉพาะต้นทุนการเดินทางและการขนส่ง (รวมต้นทุนค่าเสียโอกาสของเวลาที่เสียไปในการเดินทางด้วย) ซึ่งวิธีแบบหลังนี้สามารถใช้ได้ดีกับการเลือกทำเลบ้าน 

5. ตรวจนับตัวเลขที่ผ่านไปผ่านมาในแต่ละทำเล 
วิธีนี้เหมาะมากในการใช้เลือกทำเลค้าขายหรือทำเลตึกแถว โดยจะพิจารณาเน้นไปทาง จำนวนคนที่สัญจรไปมา ปริมาณจราจรทางรถยนต์ ประเภทและลักษณะของผู้ที่สัญจรไปมา ประเภทและลักษณะของคนที่สัญจรที่ไปมาหน้าทำเล และความหนาแน่นของจารจรในแต่ละช่วงเวลา 

6.เปรียบเทียบตัวคุณค่าเช่า (The G

ross Rent Multiplier : GRM)
         จะมีลักษณะคล้ายๆ กับ P/E Ratio ที่ใช้ดูความถูกแพงของหุ้น จัดเป็นวิธีที่ง่าย ไม่ยุ่งยากซับซ้อน เหมาะกับอสังหาฯ ประเภทลงทุนระยะยาว เช่น หอพัก แฟลต อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า เป็นต้น  
สำหรับสูตรหาตัวคุณค่าเช่าในแต่ละพื้นที่ ทำได้ง่ายมาก โดยนำราคาซื้อขายอสังหาฯ ตั้ง แล้วหารด้วยค่าเช่าที่ได้รายเดือน ซึ่งแสดงเป็นสูตรดังนี้ 
ตัวคูณค่าเช่า =  ราคาอสังหาฯ / ค่าเช่ารายเดือน 
เกณฑ์การพิจารณาก็คือจะเลือกทำเลที่ GRM ต่ำสุดเป็นสำคัญ เพราะถือว่ามีราคาถูกกว่า 

7.เปรียบเทียบสัดส่วนรายได้สุทธิต่อราคาอสังหาฯ
        เป็นวิธีที่ได้รับการยอมว่าดีและน่าเชื่อถือมากที่สุด เพราะประเมินราคาครบทุกด้าน ทั้งรายได้ ค่าใช้จ่ายและการลงทุน   ขั้นตอนจะเริ่มจากการหารายได้สุทธิหลังดำเนินการ (Net Operation Incom : NOI)  โดยนำราคาที่ได้รับจริงทั้งหมด (Effective Gross Income) ทั้งค่าเช่า และรายรับอื่นๆ ตั้ง แล้วนำหักออกด้วยค่าใช่จ่ายดำเนินงานต่างๆ (Operrating Expenses ) จากนั้นให้นำรายได้สุทธิหลังดำเนินงานหรือกระแสเงินสดสิทธินำมาหาด้วยราคาอสังหาฯ ก็จะได้เป็นผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment : ROI)

ตัวอย่างเช่น ประเมินราคาคอนดโด 2 ห้อง ห้องแรกขาย 2 ล้านบาท ใน 1 ปีคาดว่า จะได้รับรายได้สุทธิหลังดำเนินการแล้ว 200,000 บาท หรือคิดเป็น ROI (200,000/2,000,000)*100=10%   ห้องที่ 2 ขาย 5 ล้านบาท ได้รายได้สุทธิหลังดำเนินการ ใน 1ปี  600,000 บาท เทียบเป็น ROI ( 600,000/5,000,000)*100=12% นั่นก็แสดงว่า ห้องที่ 2 มีลำที่ดีกว่าห้องแรกนั่นเอง 

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ซื้อที่ดินควรตรวจสอบอะไรบ้าง

เอกสารการโอนอสังหาที่ดินที่ควรรู้

เรื่องเล่าจากในวัง