BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

ที่อยู่อาศัย”รับสังคมสูงอายุ”

การเปลี่ยนผ่านจากสังคมผู้สูงอายุ ไปสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ทำให้หลายธุรกิจตื่นตัวเพื่อรองรับกลุ่มเป้าหมายที่ผู้สูงวัยที่ขยายตัว รวมไปถึงการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจากภาคเอกชน และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการลงทุนที่อยู่อาศัยที่มีฟังก์ชั่นเอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ขณะที่คนไทยตื่นตัวในการออมเงินเพื่อเตรียมเกษียณมากขึ้นสอดคล้องกัน

จำนวนผ้สูงอายุในประเทศไทยท่ีเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องรวมถึงประชากรสูงอายุต่อประชากรรวมที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเข้าใกล้ 20% บ่งชี้ว่าประเทศไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจากสังคมผู้สูงอายุไปสู่สังคม ผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ที่นำมาซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น

ในปัจจุบัน มีผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสาหรับผู้สูงอายุทั้งภาครัฐ และภาคเอกชน โดยโครงการท่ีอยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุท่ีพัฒนาโดยภาครัฐ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการสังคมสงเคราะห์ อย่างสถานสงเคราะห์ คนชรา

ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยขององค์กรที่ไม่แสวงหาที่รองรับผ้สูงอายุที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางถึงสูงและสามารถดูแลตนเองได้ยังมีจำนวนยูนิต ซึ่งไม่เพียงพอต่อจำนวนผู้สูงอายุที่ต้องการใช้บริการ เนื่องจากท่ีอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในตลาด สามารถตอบโจทย์ผู้สูงอายุแต่ละกลุ่มท่ีมีความต้องการ และมีกำลังซื้อที่แตกต่างกัน

ในส่วนของตลาดท่ีอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุท่ีพัฒนาโดยภาคเอกชน แบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1) โครงการท่ีอยู่อาศัย ท่ัวไป ท่ีมีฟังก์ชั่นท่ีเอื้อต่อการอยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุ 

2) โครงการ Retirement Community ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุกำหนดตำแหน่งการ แข่งขันและเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ที่อยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุในตลาดมีหลายเซ็กเมนต์ ตอบโจทย์ผู้อายุกลุ่มต่างๆ ที่มีความต้องการและกำลังซื้อที่แตกต่างกัน

อาทิ ‘ธนบุรี เฮลท์แคร์’ผุดโครงการวัยเกษียณ รับสังคมสูงวัย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า แผนการลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community ขนาดใหญ่ ในทำเลศักยภาพ น่าจะส่งผลให้มูลค่าระหว่างปี 2561-2563 คิดเป็น 6,000 ล้านบาท และหนุนให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมในประเทศไทยสามารถแตะระดับ 27,000 ล้านบาทได้ในปี 2563

Retirement Community เติบโตเจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงและกลาง

อย่างไรก็ดีในช่วงปี 2555-2560 ที่ผ่านมา การลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community เริ่มคึกคักขึ้นทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมในทำเลชานเมืองและต่างจังหวัด สอดคล้องกับกระแสการเป็นสังคมผู้สูงอายุของประเทศไทย

โดยผู้ประกอบการที่ลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community รายใหม่ๆ ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างความร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ให้บริการด้านการแพทย์ ส่งผลให้ผู้เล่นในตลาดโครงการ Retirement Community มีความหลากหลายมากขึ้นกว่าในอดีตที่ส่วนใหญ่จะเป็นการลงทุนจากบคุลากรทางการแพทย์ที่สนใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประมาณการว่า “มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community ในช่วงปี 2555-2560 ท่ีผ่านมา คิดเป็น 17,700 ล้านบาท ซึ่งหนุนให้การลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมตั้งแต่ในอดีต จนถึงปี 2560 คิดเป็นมูลค่ารวม 21,000 ล้านบาท”

แม้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community ยังคิดเป็นสัดส่วนท่ีต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่า การลงทุนโครงการท่ีอยู่อาศัยโดยรวม เนื่องจากเป็นเซ็กเมนต์ท่ีอยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม ท่ีมุ่งเจาะตลาด กลุ่มผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อ ระดับปานกลางถึงสูง และผู้สูงอายุที่เร่ิมมองหาท่ีอยู่อาศัยในบั้นปลายชีวิต 

แต่การลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community ขนาดใหญ่ ในทำเลท่ีกระจายตัวในชานเมือง และจังหวัดหลัก เช่น ปทุมธานี เชียงใหม่ นครราชสีมา ภูเก็ต เป็นต้น ก็ยังนับเป็นสีสันให้กับตลาดท่ีอยู่ อาศัยในจังหวัดดังกล่าว และสะท้อนการเติบโตของโครงการ Retirement Community ในอนาคต ทั้งในด้านมูลค่าการลงทุนและจำนวนยูนิต

อสังหาปรับกลยุทธ์สอดคล้องผู้สูงอายุทุกกลุ่ม

ผู้ประกอบการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์อาจปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับความต้องการ และข้อจากัดของผู้สูงอายุแต่ละกลุ่มโดยผู้ประกอบการท่ีพัฒนาโครงการท่ีอยู่อาศัยทั่วไป ที่มีฟังก์ชั่น ที่เอื้อ ต่อการอยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุ อาจใช้กลยุทธ์สร้างความแตกต่างจากคู่แข่งขัน โดยนำเสนอบริการอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น บริการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ สาหรับผู้สูงอายุ บริการดูแลผู้สูงอายุกลุ่มพึ่งพิงในช่วงเวลาที่บุตรหลานไปทำงาน เป็นต้น 

ในขณะที่ การพัฒนาโครงการ Retirement Community ใช้เม็ดเงินลงทุนสูงกว่าการพัฒนาโครงการท่ีอยู่อาศัยทั่วไป รวมถึงหากพัฒนาโครงการแล้ว ขายได้จำนวนไม่มาก ก็ยังมีความยืดหยุ่นในการปรับรูปแบบโครงการต่างๆ

ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการ Retirement Community อาจนำเสนอรูปแบบที่อยู่อาศัยและทางเลือกในการถือครองกรรมสิทธ์ิในรูปแบบต่างๆ ให้สอดคล้องกับผู้สูงอายุกลุ่มเป้าหมาย เช่น การให้สิทธ์ิการเช่าที่อยู่อาศัย ระยะยาวหรือตลอดชีพ เพื่อเป็นทางเลือกสาหรับผู้สูงอายุที่อยู่ลำพัง และไม่มีบุตรหลานท่ีจะส่งต่อมรดก เป็นต้น 

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีแนวโน้มขยายตัว ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับ ผู้สูงอายุในตลาดเพิ่มสูงขึ้น นับเป็นความท้าทายในการขายที่อยู่อาศัย ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 

อีกทั้งตลาดที่อยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย เพิ่งอยู่ในระยะแรกเริ่ม ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องใช้ ระยะเวลาในการทำการตลาด และยังต้องขยายตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติเพิ่มเติมควบคู่กันไป ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย 

ส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการออกแบบให้มีฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุรวมถึงบริการด้านการแพทย์ในขณะที่ผู้สูงอายุโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้สูงอายุกลุ่มที่ตัวคนเดียวไม่มีบตุรหลานดูแลยังต้องการบริการด้านอื่นๆ เพิ่มเติมในระยะยาว 

ทั้งนี้ในปัจจุบัน ยังไม่มีผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้นำตลาดที่อยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุ อย่างชัดเจน ดังนั้นผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุได้เป็นรายแรกๆ น่าจะมีความได้เปรียบในการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่จดจาสาหรับผู้คนทั่วไป โดยการมีพันธมิตรที่เป็นผู้ให้บริการด้านการแพทย์ที่มีความน่าเชื่อถือ น่าจะช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้กับโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับ ผู้สูงอายุ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า “ปัจจัยแห่งความสำเร็จในการพัฒนาโครงการท่ีอยู่อาศัย สำหรับผู้สูงอายุได้อย่างยั่งยืน น่าจะอยู่ท่ีการให้บริการด้านอื่นอย่างครอบคลุมตลอดชีวิตของ ผู้สูงอายุ เช่น บริหารจัดการด้านการเงิน ดูแลรักษาผลประโยชน์ต่างๆ อำนวยความสะดวกด้าน กฎหมาย อย่างการมีตัวแทนจัดการมรดก เป็นต้น” 

ประชากรน่าจะเร่ิมวางแผน อนาคตวัยเกษียณเร็วขึ้น

แม้จำนวนผู้สูงอายุในประเทศไทยจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แต่ส่วนใหญ่ยังมีรายได้ในระดับต่ำและมีระดับการออมที่ไม่สูงมากนัก ซึ่งเป็นข้อจำกัดในการซื้อท่ีอยู่อาศัย ในบั้นปลายชีวิต ประกอบกับการซื้อที่อยู่อาศัยเป็น การใช้เงินลงทุนระดับสูง และเป็นการลงทุนระยะยาว อาจส่งผลให้ผู้สูงอายุเกิดความลังเล

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า “การออมส่วนบุคคล และ สัดส่วนการออมส่วนบุคคลเทียบกับ รายได้พึงจับจ่ายใช้สอยส่วนบุคคล ของประชากรไทย น่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับการเผยแพร่ ความรู้ด้านการวางแผนทางการเงิน ส่งผลให้ประชากรน่าจะเร่ิมวางแผน อนาคตวัยเกษียณเร็วขึ้น”

ที่สำคัญคือ จำนวนผู้สูงอายุท่ีมีรายได้ปานกลางขึ้นไป มีแนวโน้วที่จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต สะท้อนโอกาสสำหรับตลาดท่ีอยู่อาศัยสาหรับผู้สูงอายุในระยะยาวอีกด้วย

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ที่ดิน ภบท.5 ออกโฉนดได้หรือไม่

เลือกที่ดินตามหลักฮวงจุ้ย

เผยเคล็ดลับลงทุนอสังหาให้สำเร็จ