BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

รู้ก่อนลงทุนอสังหาฯ

(1) ภาระจากการปล่อยเช่า

 

(1.1) ต้นทุนค่านายหน้า มักคิดที่อัตรา “ค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี” และในกรณีนายหน้าเป็นบริษัท ค่าเช่าอาจ “ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย” ด้วย

 

(1.2) ภาษีเงินได้ เพราะรายได้ค่าเช่า ถือเป็นรายได้ประเภท 40(5) ที่ต้องนำไปยื่นภาษี ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้น จะเป็น คอนโด/บ้าน/ที่ดินเปล่า ก็ตาม

 

– รายได้ค่าเช่าที่ว่า ต้องนำไปยื่นภาษีปีละ 2 ครั้ง ได้แก่ (ก) ภาษีกลางปี โดยต้องนำค่าเช่า (และรายได้อื่นๆ ที่เป็น 40(5)-40(8)) ที่ได้รับในครึ่งปีแรก ไปยื่นภายใน กันยายนของปีนั้นๆ ด้วยแบบ ภ.ง.ด.94 และ (ข) ภาษีสิ้นปี โดยต้องนำรายได้ทั้งหมดที่ได้รับมาตลอดปี (40(1)-40(8)) ไปยื่นภาษีภายใน มีนาคมของปีถัดไป ด้วยแบบ ภ.ง.ด.90

 

(2) ภาระจากการถือครอง

 

(2.1) ค่าซ่อมบำรุง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลาง ค่าบริการหรือค่ามิเตอร์ไฟฟ้า/ประปา ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องจ่ายไม่ว่าจะมีผู้เช่า/ผู้อาศัย หรือไม่ก็ตาม

 

(2.2) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปล่อยเช่า ถือว่าเข้าข่ายใช้เพื่อการพาณิชยกรรม ซึ่งนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3%-0.7% ของมูลค่าอสังหาฯ โดยต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน หรือ ช่องทางอื่นที่กำหนด ภายในเดือนเมษายนของแต่ละปี

 

– สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นที่ดินเก็งกำไรและปล่อยรกร้างไว้ จะเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตราที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทุก 3 ปี หากไม่มีการนำไปใช้ประโยชน์

 

(3) ภาระจากการขาย

 

เป็นค่าใช้จ่ายที่ถูกเรียกเก็บที่สำนักงานที่ดิน ณ ตอนทำธุรกรรมโอน โดยในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขาย อาจตกลงแบ่งกันรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วยความสมัครใจก็ได้ ได้แก่

 

(3.1) ค่าโอน 2%ของราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน

 

(3.2) “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” 3.3%ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หรือ “อากรแสตมป์” 0.5%ของราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นกับวัตถุประสงค์การได้มาหรือถือครองอสังหาฯ นั้น

 

(3.3) ภาษีเงินได้จากการขาย โดยสำนักงานที่ดินจะทำการคำนวณและเรียกเก็บไว้ก่อน แต่หากอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้าลักษณะ “เพื่อมุ่งค้าหากำไร” ซึ่งมักเป็นกรณีถูกหัก “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” ผู้ขายมีหน้าที่ต้องนำรายได้จากการขายครั้งนี้ซึ่งเป็นรายได้ 40(8) ไปยื่นภาษีครึ่งปีและภาษีสิ้นปี พร้อมรายได้อื่นๆ ด้วย

 

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มักเป็นที่นิยมสำหรับผู้ที่มีเงินทุนหนา เน้นลงทุนระยะยาว หรือ ต้องการรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่า แต่สิ่งที่หลายคนมักละเลย คือ การเช็กภาระและต้นทุนที่เกิดขึ้น เพื่อประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน

 

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ซื้อหรือเช่าแบบไหนดี

ระยะร่น 6 เมตรรอบตึกนั้นสำคัญไฉน ไฟไหม้แล้วจะรู้

รู้เรื่องเอกสิทธิ์ที่ดิน