BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

อสังหาฯ ไทยยังทรงตัว ชี้รถไฟฟ้าปัจจัยบวกกระตุ้นตลาด

"เน็กซัสฯ" มองอสังหาฯ ไทยยังซึมๆ คาดปี 62 ซัปพลายใหม่ลดลง 25-30% ราคาคอนโดฯ ปรับขึ้นไม่เกิน 5-6% จากประมาณการต้นปีที่ 7% แนวโน้มคอนโดฯ เปิดขายยูนิตใหม่ลดลงต่อเนื่องถึงปี 2565 ตลาดแนวราบกลับมาแรง ชี้ตลาดนักลงทุนจีนลดวูบ ขณะที่รถไฟฟ้าเปิดใช้หลายสถานี ส่งผลให้ที่ดินในย่านนั้นๆ มีมูลค่าเพิ่ม เกิดธุรกิจใหม่ๆ และรัฐออกมาตรการภาษีกระตุ้นตลาด

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า จากการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา คาดว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ตลาดยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว จากผลการวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ พบว่า ในไตรมาสที่ 3 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 10,500 หน่วย และคาดว่าในช่วงที่เหลือของปีจะมีโครงการใหม่เปิดตัวอีกไม่เกิน 10,000 หน่วย โดยพบว่า มีหลายโครงการที่พัฒนาโครงการเตรียมความพร้อมที่จะเปิดตัวเรียบร้อยแล้ว แต่ยังชะลอดูว่าภาพรวมตลาดจะดีขึ้นหรือไม่ ในกรณีที่ภาพรวมตลาดยังดูทรงๆ ก็มีแนวโน้มที่จะขยับแผนการเปิดไปเป็นปี 2563 ส่งผลให้ยูนิตใหม่ทั้งปีมีไม่เกิน 45,000 หน่วย ลดลงประมาณ 25-30% เมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ ในส่วนของยอดคอนโดมิเนียม ปัจจุบันสามารถระบายออกไปได้แล้ว 86% ของยูนิตรวม 645,000 หน่วย ส่งผลให้เหลือซัปพลายคงค้างในตลาดประมาณ 70,000-80,000 หน่วย ซึ่งถ้าไม่มีเหตุการณ์อะไรเกิดขึ้นอีก คาดว่าจะสามารถระบายออกได้หมดภายใน 2 ปี หรือเฉลี่ย 3,500 หน่วยต่อเดือน

โดยที่ผ่านมา ข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่า ตั้งแต่ต้นปีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แจ้งจะเปิดตัวโครงการอีก 290 โครงการ ทั้งคอนโดฯ และแนวราบ แต่ในความเป็นจริง พบว่า ขณะนี้การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 30% เหลือประมาณ 256 โครงการ

"เรามองว่า ตอนนี้ถึงจุดที่ลงลึกของอสังหาฯ และอยู่ในระยะประคองตัว การจะเป็นรูปกราฟขึ้นแบบสวยงามยังไม่เห็น และมองว่า ช่วง 3 ปีข้างหน้า สถานการณ์ของซัปพลายยังคงอยู่ในระดับที่ไม่เพิ่มมากกว่าช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าเฉลี่ยจากนี้ไปจะประมาณ 40,000-50,000 หน่วย ซึ่งเป็นตัวเลขที่กำลังดี เนื่องจากเป็นการปรับความสมดุลของตลาด ขณะที่ซัปพลายที่หายไปบางส่วนมาจากกลุ่มนักลงทุนที่ลดลงไปด้วย โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวจีน เนื่องจากมีทั้งปัจจัยในเรื่องการนำเงินออกนอกประเทศที่ยากขึ้น ปัญหาสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน หรือเทรดวอร์ มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV และการแข็งค่าของเงินบาทที่มากกว่า 10-15% ทำให้ราคาคอนโดฯ ในไทยแพงขึ้น" นางนลินรัตน์ กล่าว

ในด้านราคาพบว่า สถานการณ์ราคายังคงปรับตัวสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก โดยราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 อยู่ที่ 143,800 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 2.3% จากเมื่อปลายปีที่ผ่านมา โดยที่ตลาดใจกลางเมืองปรับตัวขึ้น 3% อยู่ที่ 238,000 บาทต่อ ตร.ม. ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวขึ้น 1% หรือ 114,800 บาทต่อ ตร.ม. และตลาดรอบนอกเมืองปรับขึ้นอีก 2% อยู่ที่ 75,000 บาทต่อ ตร.ม. ตามลำดับ

"คาดการณ์ว่าตลอดปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวขึ้นจากปีที่แล้วไม่เกิน 5-6% จากเดิมที่ต้นปีที่ผ่านมา คาดการณ์การขยับขึ้นของราคาทั้งปีอยู่ที่ 7% ในขณะที่ความต้องการยังคงมาจากผู้ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงที่มีกำลังซื้อเป็นส่วนใหญ่ ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายดี และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จะอยู่ที่ช่วงราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 70 เปอร์เซ็นต์ของที่มีการเปิดขาย สำหรับคอนโดมิเนียมที่ราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท กลุ่มนี้ถึงแม้จะมีความต้องการมาก แต่หนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เอง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ สำหรับตลาดลักชัวรีและไฮเอนด์ การขายเป็นไปอย่างช้าๆ โดยกลุ่มผู้ซื้อคือคนต้องการอยู่จริงเป็นหลัก การโอนกรรมสิทธิ์ไม่มีปัญหามากนัก เนื่องจากเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้ออยู่แล้ว"

สำหรับทิศทางอสังหาฯ โค้งสุดท้ายของปียังไม่เห็นปัจจัยบวกชัดเจน จากนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ของรัฐบาล นอกจากการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง ทำให้ต้นทุนการกู้เงิน และพัฒนาโครงการถูกลง หากแต่จะเห็นชัดในแง่ของสาธารณูปโภค ได้แก่ การเปิดให้บริการเต็มรูปแบบของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-หลักสอง ที่อำนวยความสะดวกให้ประชาชนจากฝั่งธนบุรีสามารถเดินทางเข้าเมืองได้ง่าย เมืองขยายตัวออกไป เปิดโอกาสให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวออกไปในทำเลใหม่ๆ ได้เป็นอย่างดี ทำให้เกิดทำเลในการทำธุรกิจการค้า และการอยู่อาศัยเกิดใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของใจกลางเมืองเก่า ชุมชนเก่า เช่น เยาวราช วังบูรพา และสนามไชย ที่สามารถเชื่อมต่อกับเขตธุรกิจใจกลางเมือง ทำให้ศักยภาพของทำเลที่ดีอยู่แล้วมีมากขึ้นไปอีก ผู้ประกอบการมีการปรับปรุงร้านค้าห้องแถวในบริเวณนั้นใหม่ ทำให้เกิดแหล่งท่องเที่ยว ร้านอาหาร และโรงแรม แนวใหม่ขึ้นมากมาย

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นใหม่นั้น เราพบว่าขณะนี้มีผู้ประกอบการพยายามหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการหลายราย แต่การหาที่ดินย่านนั้นค่อนข้างยากมาก และราคาสูง ดังนั้น ลักษณะการพัฒนาจึงเป็นการลงทุนเพื่อการพาณิชย์มากกว่า

"เมื่อข้ามฝั่งแม่น้ำมาบริเวณถนนอิสรภาพ จะเป็นทำเลใหม่ที่มีโอกาสในการพัฒนาสูง เพราะเป็นทำเลที่เชื่อมต่อไปยังทำเลอื่นๆ ที่รถไฟฟ้าขยายไปก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็นโซนปิ่นเกล้า วงเวียนใหญ่ หรือเจริญนคร ซึ่งในช่วงก่อนหน้านี้ย่านถนนอิสรภาพเป็นทำเลที่ไม่ใกล้อะไร คนที่อยู่บริเวณนี้มีแต่คนที่อยู่ในชุมชนดั้งเดิม แต่การเข้ามาของรถไฟฟ้าเป็นตัวเชื่อมต่อที่สำคัญ ส่งผลให้พื้นที่บริเวณนี้สามารถเชื่อมต่อกับส่วนอื่นๆ ของกรุงเทพฯ ได้ง่ายยิ่งขึ้น ในขณะที่ที่ดินยังพอหาได้ คาดว่าในอีกไม่ช้า ทำเลนี้จะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใหม่ขึ้นอีกจำนวนมาก เหมือนกับทำเลย่านเจริญนคร ที่กำลังจะมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อไปถึงห้างสรรพสินค้าไอคอนสยามในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ”

อนึ่ง การเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมของระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานนั้น ล้วนส่งอานิสงส์ที่ดีให้แก่ภาคอสังหาฯ อย่างชัดเจน เพราะเมื่อเมืองขยายออก การเดินทางสะดวกมากขึ้น การเดินทางของคนก็สะดวกยิ่งขึ้น ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าที่เห็นอนาคตอย่างเป็นรูปธรรมย่อมมากขึ้นตามไปด้วย และอีกตัวอย่างหนึ่งที่เห็นได้ชัด คือ ทำเลปลายรถไฟฟ้าที่เป็นแหล่งชุมชน ไม่ว่าจะเป็นรามคำแหง มีนบุรี บางแค ก็ล้วนแต่เป็นทำเลที่น่าสนใจทั้งสิ้น เนื่องจากย่านเหล่านั้นยังไม่มีคอนโดมิเนียมมารองรับมากนัก แต่พบว่ามีคนอยู่อาศัยประเภทอพาร์ตเมนต์มาก ซึ่งในที่สุดจะต้องมองหาที่อยู่เพื่ออาศัยถาวรมากขึ้น และนั่นคือโอกาสของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

สุดท้ายทำเลที่ดีอีกที่หนึ่งก็น่าจะเป็น บริเวณรัชดา ลาดพร้าว ที่มีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อสายสีเขียวที่เพิ่งเปิดใหม่ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย และเป็นทำเลรอบใจกลางเมืองที่มีแหล่งชอปปิ้งและสถานศึกษา สวนสาธารณะ อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดิน และคอนโดฯ บริเวณนี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเช่นกัน

กระแสที่จะมาแรงในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ คือ โครงการประเภทมิกซ์ยูส ที่น่าจะมาแรงในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ข้ามต่อไปจนถึงปีหน้าและอนาคต เนื่องจากความสะดวกสบายในแต่ละส่วนที่เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน เช่น ในหนึ่งโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างครบ ทั้งรีเทล ขนาดไม่ใหญ่มาก เดินกำลังสบาย คนอยู่อาศัยก็มีสิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่สำนักงานมีรีเทล และยังติดรถไฟฟ้า เช่น โครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปอย่างเป็นทางการ คือ สามย่านมิตรทาวน์ ที่มีทั้งคอมมูนิตีมอลล์ สำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียมลิสต์โฮลด์ และสถานที่จัดการประชุมขนาดใหญ่ใจกลางเมือง

"โครงการสามย่านมิตรทาวน์ที่เพิ่งเปิดตัวไปถือว่ากระแสกำลังมาแรง เพราะผู้พัฒนาโครงการได้ใส่สิ่งอำนวยความสะดวก และร้านค้าเข้าไปอย่างครบครัน ทำให้เป็นที่สนใจของกลุ่มคนในย่านนั้น และโครงการที่คล้ายๆ กันในละแวกเดียวกันก็เคยประสบความสำเร็จมาแล้ว เช่น โครงการจามจุรีสแควร์ ก็ประสบความสำเร็จเช่นกัน อนาคตที่น่าสนใจก็เช่น I’m Chinatown, ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park) หรือ เมกะโปรเจกต์ (Mega Project) อย่าง One Bangkok เป็นเทรนด์ในอนาคตแน่นอน”

การเปลี่ยนแปลงที่เราเห็นเป็นภาพชัดเจนมากยิ่งขึ้นในช่วงต่อจากนี้ คือ การขยับจากกลุ่มคอนโดมิเนียม มาเป็นบ้านแนวราบ และการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อการลงทุนจะมีมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการเริ่มหาที่ดินเพื่อทำโครงการลีสโฮลด์ (การเช่าระยะยาว) และโครงการรูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) เพื่อผสมผสานผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งระยะสั้น และระยะยาวให้เหมาะสมที่สุด การพัฒนาโครงการในทำเลต่างจังหวัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแถบ EEC เห็นหนาตามากขึ้น ผู้พัฒนารายใหญ่เริ่มแบ่ง Portfolio ไปลงทุนแถวนั้นมากขึ้น แต่ละจังหวัดก็มีจุดเด่นแตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นชลบุรี ระยอง หรือฉะเชิงเทรา

นอกจากนี้ สถานการณ์ในเชิงมหภาค พบว่า การที่ค่าเงินบาทปรับตัวแข็งขึ้น ในแง่เงินลงทุนจากต่างชาติจะมีการชะลอตัวลง ในขณะเดียวกัน ก็เป็นการปรับแผนเพื่อเพิ่มโอกาสในการลงทุนในต่างประเทศสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยเช่นเดียวกัน

"สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี คาดว่าหลายๆ บริษัทต้องเร่งระบายสินค้าที่มี และปรับแผนการลงทุนไปสู่ธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ระยะยาวมากขึ้น เช่น การลงทุนในธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือลงทุนในต่างประเทศ เนื่องจากเงินบาทแข็งค่า การขายที่ดินบางแปลงที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ออกจากบริษัท หรือแม้แต่ในที่ดินที่ซื้อมาแล้วก็อาจปรับแผนพัฒนาโครงการจากตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย เป็นตลาดเพื่อการลงทุนระยะยาวมากขึ้น หรือชะลอการพัฒนาโครงการออกไปก่อน"

สุดท้ายแล้ว ถ้ามองในมุมของผู้บริโภคและการพัฒนาโครงการ การสร้างให้พฤติกรรมผู้บริโภคมีวินัยในการบริโภคมากยิ่งขึ้น ให้เห็นลำดับสำคัญก่อนหลังของสินค้าที่ควรจะซื้อ จะทำให้ตลาดสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง Market Sentiment ก็มีความสำคัญ หากทุกคนพูดว่าไม่ดี ก็ไม่มีใครกล้าซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งทั้งที่จริงๆ แล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีในทำเลที่ดี และในราคาที่เหมาะสม ซึ่งจะเป็นโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ สำหรับตลาดบ้านมือสองเป็นตลาดกลุ่มใหญ่ ยังคงไม่ได้รับความสนใจจากรัฐบาลมากนัก ดังนั้น หากรัฐมีมาตรการเข้ามาช่วย เช่น เรื่องภาษีโอนหรือภาษีธุรกิจเฉพาะของบ้านมือสองก็จะช่วยให้ตลาดเติบโตได้ดี

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ปี62 เตรียมใช้กฎหมายภาษีที่ดิน

วิเคราะห์บ้านก่อนลงทุน

รัชกาลที่ 9 ตั้งแต่ทรงพระเยาว์