BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

4 วิธีเลือกลงทุนอสังหา

เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนรูปแบบอื่นๆ แล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนว่าจะต้องใช้เงินลงทุนตั้งต้นจำนวนมาก เนื่องจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นั้นเริ่มต้นที่หลักล้าน ไม่รวมไปถึงค่าใช้จ่ายในการซื้อและค่าใช้จ่ายระหว่างการเป็นเจ้าของ จึงไม่แปลกที่คนส่วนใหญ่จะมองข้ามการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไป ซึ่งในความเป็นจริงแล้วมีวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกหลายรูปแบบทั้งปริมาณเงินลงทุน ระดับความเสี่ยงและช่วงระยะเวลาลงทุน ที่ผู้ลงทุนสามารถเลือกให้เหมาะสมกับความต้องการและข้อจำกัดของตัวเองได้
 

  1. ลงทุนระยะยาวด้วยการปล่อยเช่า สร้างรายได้ต่อเนื่อง และมีกำไรเมื่อขายต่อ
    การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีการนี้เป็นที่นิยมในหมู่นักลงทุนมากที่สุดในระยะหลัง เนื่องจากสามารถสร้างกระแสเงินสดจากรายได้อย่างสม่ำเสมอจากค่าเช่าในแต่ละเดือน และในระยะยาวเมื่อขายต่อก็มักจะได้กำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับความเสี่ยงของการลงทุนด้วยวิธีการนี้ก็คือการที่ไม่สามารถปล่อยเช่าได้ ไม่มีผู้เช่า หรือการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดที่ทำให้ไม่สามารถปล่อยเช่าออกไปได้ในอัตราค่าเช่าตามที่ต้องการ ทำให้ได้รับผลตอบแทนต่ำกว่าที่คาดหวังไว้ ส่วนข้อจำกัดในการลงทุนด้วยวิธีการนี้ก็คือจะต้องใช้เงินลงทุนในปริมาณที่มาก หรือหากใช้วิธีการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มาลงทุนก็จะกู้ได้เพียงไม่เกินจำนวนที่ธนาคารกำหนดไว้เท่านั้น

    ในการลงทุนประเภทนี้ผู้ลงทุนควรศึกษาทำเลมาอย่างดี เพราะทำเลจะเป็นตัวบอกกลุ่มผู้เช่า ซึ่งกลุ่มผู้เช่านั้นจะเป็นตัวกำหนดอัตราค่าเช่าอีกทีหนึ่ง การรู้จักผู้เช่าในทำเลและเข้าใจความต้องการก็จะทำให้เราเลือกรูปแบบห้องได้ตอบโจทย์ความต้องการ ทำให้คอนโดของเราปล่อยเช่าได้ง่ายอีกด้วย นอกจากนี้การขอความเห็นจากที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ก็จะทำให้ได้ข้อมูลในแต่ละพื้นที่ในเชิงลึก ซึ่งในระยะยาวแผนการพัฒนาของเมืองจะบ่งบอกถึงแนวโน้มของราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้ หากมีระบบขนส่งที่สะดวกมากยิ่งขึ้น หรือสถานที่สำคัญในพื้นที่ ทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น จึงมีโอกาสที่จะได้กำไรมากเมื่อขายออกไป

  2. ลงทุนระยะสั้น ทำกำไรอย่างรวดเร็ว
    อีกหนึ่งวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในความสนใจของนักลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากมีจุดเด่นคือกำไรในระยะสั้น ด้วยเงินลงทุนจำนวนไม่มาก และมีนักลงทุนหลายรายที่ประสบความสำเร็จด้วยการลงทุนในรูปแบบนี้มาแล้ว ซึ่งวิธีการลงทุนก็คือการซื้อขายใบจอง หรือซื้อขายดาวน์ ซึ่งในการซื้อขายแต่ละครั้งนั้นจะทำกำไรได้ตั้งแต่ 20% ถึง 80% เลยทีเดียว โดยขึ้นกับความต้องการซื้อในพื้นที่ ทำเลกลางเมืองที่ไม่มีโครงการใหม่มาเป็นเวลานานแล้วมักเป็นที่ต้องการมาก หรือทำเลที่อยู่ในจุดที่มีวิวสวยงามมักขายได้ราคาดี ดังนั้นการวิเคราะห์ดีมานด์ ซัพพลายในแต่ละพื้นที่จึงมีความสำคัญมาก เพราะหมายถึงโอกาสที่จะขายต่อได้ในระยะเวลาอันสั้นและได้กำไรสูง

    ดังนั้นความเสี่ยงของการลงทุนด้วยวิธีการนี้ก็คือการไม่สามารถขายใบจองหรือดาวน์ออกไปได้ในระยะเวลาตามสัญญา ซึ่งโดยมากแล้วช่วงเวลาในการขายใบจองจะอยู่ที่2-3สัปดาห์ และช่วงเวลาในการขายดาวน์จะอยู่ที่ 10-18 เดือน การที่ไม่สามารถขายใบจองหรือดาวน์ได้ทันจะมีผลทำให้เงินจองและเงินดาวน์ถูกริบไปตามสัญญา หรืออาจต้องขายเท่าทุนถึงขาดทุนไปเพื่อให้ได้เงินกลับมาบางส่วน ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่นักลงทุนควรทราบและยอมรับให้ได้ก่อนการลงทุนในลักษณะนี้ หรือถ้านักลงทุนที่มีเงินเก็บหรือมีความสามารถในการกู้อยู่แล้วอาจเลือกลงทุนระยะสั้น ที่พร้อมปรับเปลี่ยนแผนเป็นการลงทุนระยะยาวก็ได้ โดยหากไม่สามารถขายใบจองและขายดาวน์ได้ก็เลือกที่จะโอนมาเป็นเจ้าของและหารายได้จากการปล่อยเช่าต่อไป

  3. ลงทุนระยะยาวแบบการันตียีล รับผลตอบแทนแน่นอน
    สำหรับผู้ลงทุนที่สนใจการลงทุนในระยะยาวแต่ไม่มีเวลามาจัดการปล่อยเช่า หรือไม่อยากรับความเสี่ยงจากรายได้ที่มาจากค่าเช่าไม่แน่นอน เนื่องจากไม่มีผู้เช่าในบางช่วงเวลา การเลือกลงทุนในระยะยาวแบบการันตียีลเป็นทางเลือกที่เหมาะสม เนื่องจากโครงการจัดหาผู้เช่าและดูแลผู้เช่าให้ อีกทั้งยังรับรองผลตอบแทนให้คงที่แม้ว่าจะไม่มีผู้เช่าก็ตาม โครงการลักษณะนี้มักเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเมืองพักผ่อนท่องเที่ยวตากอากาศ ซึ่งหากผู้ลงทุนต้องการไปเข้าพักก็มักมีช่วงเวลาให้ปีละ7 – 10 วัน อย่างไรก็ตามการการันตียีลมีช่วงเวลาจำกัด และโครงการมักบวกผลตอบแทนเข้าไปในราคาขายแล้ว ผู้ลงทุนจึงต้องพิจารณาถึงอัตราค่าเช่าที่แท้จริงในทำเลด้วยว่ามีความสอดคล้องกับผลตอบแทนที่โครงการการันตีหรือไม่ หากโครงการการันตีสูงเกินจริง เมื่อพ้นช่วงเวลาการันตียีลแล้ว ผู้ลงทุนต้องหาผู้เช่าเองอาจเกิดปัญหาไม่สามารถปล่อยเช่าในอัตราค่าเช่าเดิมที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนเท่าเดิมได้

  4. ต่อยอดทรัพย์สินที่มี เพิ่มโอกาส สร้างมูลค่า
    ในบางครั้งเราไม่จำเป็นที่จะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่อลงทุน แต่อาจสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่เรามีอยู่แล้วก็ได้ เช่น ที่ดินเปล่าติดถนนใหญ่ตรงข้ามอาคารสำนักงานจากเดิมเคยปล่อยว่างไว้ ก็อาจทำเป็นลานจอดรถให้เช่า ซึ่งลงทุนไม่มากนัก และต่อมาเมื่อมีความต้องการมากขึ้นจากความหนาแน่นของคนที่อยู่ในพื้นที่ก็อาจปรับเปลี่ยนเป็นการให้เช่าระยะยาวเพื่อพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ก็ได้ ซึ่งทำให้รายได้เพิ่มขึ้นและต่อเนื่อง หรือตัวอย่างที่ใกล้ตัวที่สุดสามารถเริ่มต้นได้ในบ้านของเราเอง ห้องว่างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านแอพพลิเคชั่นก็สามารถสร้างรายได้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามควรจะต้องศึกษาข้อกำหนดและกฏหมายให้ดีเสียก่อนที่จะลงทุน เพราะหากไม่มีการหาข้อมูล หรือฝ่าฝืนกฏหมายอาจส่งผลเสียให้กับเราจนไม่คุ้มค่าในการลงทุน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะคนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง หรือมีรูปแบบการลงทุนที่ตายตัว แต่เป็นการลงทุนทางเลือกที่น่าสนใจเพราะทุกคนสามารถเริ่มต้นลงทุนในรูปแบบที่เหมาะสมกับตนเองได้

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

AREA จี้รัฐออกมาตรการกระตุ้นอสังหา เว้นค่าโอน-จดจำนอง

เรื่องของในหลวงร.9ที่คุณอาจไม่รู้

3 ทำเลทำเงินที่นักลงทุนส่วนใหญ่มองข้าม