BLOG - PRAPAISEE PRASERTKAEW : ประไพศรี ประเสริฐแก้ว

NEW

การขายฝาก

การขายฝาก คืออะไร การขายฝาก คือ การซื้อขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อ ฝากทันทีแต่มีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนดทรัพย์สินใด ขายฝากได้บ้าง ทรัพย์สินทุกชนิดขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แต่การซื้อขายทรัพย์บางอย่างต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ แบบของสัญญาขายฝาก 1. ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) เช่น บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอยู่อาศัย สัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า โค เป็นต้น ทรัพย์สินเหล่านี้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น...

NEW

ลงทุนในอสังหา

สวัสดีครับ เบรคจากสถานการณ์น้ำท่วมมาเรียนรู้การลงทุนอสังหาคลายเครียดกับ Mr.Oe กันนะครับ พอดีผมขนของเสร็จแล้ว นั่งเขียนอะไรมั่งจะได้ไม่ฟุ้งนะครับ ???? ตอนนี้ เรามาดูกันเรื่องของ อสังหาประเภทต่างๆ ที่เหมาะกับการลงทุนกันครับ จะพาไปดูกันว่ามีอะไรบ้าง แต่ละชนิดทำอะไรได้มั่ง รายละเอียดต่างๆ และความน่าลงทุนของแต่ละอันนะครับ ชนิดของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน 1. ที่ดินเปล่า 2. บ้านเดี่ยว 3. บ้านแฝด 4. ทาวน์เฮ้าส์ หรือ ทาวน์โฮม 5. อาคารพาณิชย์ 6. คอนโดมิเนียม 7. อพาร์ทเมนท์ให้เช่า / หอพัก 8. อาคารสำนักงาน / โกดัง 9. คอมมูนิตี้มออล์ / พื้นที่ขายของให้เช่า / ตลาด 10. โรงแรม / รีสอร์ท / ที่พักรายวัน 11. โรงพยาบาล 12. สิทธิการเช่า แถมด้วย 13. กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องแยกอธิบายไปเลย 1 ตอนเป็นอย่างน้อย พวกนี้เป็นแบบมาตรฐานที่นิยมทำกันในประเทศไทยนะครับ แบบแปลกๆกว่านี้ก็มี แต่เอาไว้เขียนตอนที่ลึกๆไปกว่านี้ครับ เช่น ฮวงซุ้ย ชุมชนสำหรับเพศที่สาม โรงแรมสัตว์เลี้ยง อะไรประมาณนี้ ขอเจาะลึกกันทีละชนิดนะครับ อันไหนที่สำคัญน่าสนใจก็ลงละเอียดหน่อยครับ 1. ที่ดินเปล่า คนเรายืนบนพื้นดิน ทำกิจกรรมและอาศัยอยู่บนพื้นดิน ที่ดินคือจุดเริ่มต้นของอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่น จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ตัวพื้นฐานที่สำคัญที่สุดในกลุ่มอสังหานะครับ ตราบใดที่มนุษย์ยังไม่สามารถสร้างคอนใดในอากาศได้ ที่ดินย่อมมีความสำคัญแน่นอน ลักษณะเฉพาะตัวของที่ดิน ตามที่เคยกล่าวในตอนที่แล้วมา เอามาสรุปอีกทีนะครับ ที่ดินมีที่ตั้งเฉพาะตัว ไม่มีที่ดินแปลงไหน เหมือนกันนะครับ แม้จะอยู่ติดกันก็ตาม ทำให้ การเลือกทำเล เป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำลายไม่ได้ ถือเป็นสินทรัพย์ที่แท้จริง มีจำกัด และหายากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากคนที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินมีแต่จะมากขึ้น แต่ที่ดินงอกเพิ่มได้น้อยถึงน้อยมาก ที่ดินแปลงสวยๆทำเลดีๆ จึงมักมีราคาเพิ่มขึ้นทุกปี คงทนถาวรมากอายุยืนนาน ส่งต่อสืบทอดมรดกไปได้ยาวๆ ยกเว้นที่ดินบริเวณพิเศษเช่น ริมตลิ่ง ริมทะเลที่ถูกกัดเซาะหายไปหมดได้ แต่ที่ดินบางแห่งก็งอกได้ด้วยนะเออ เช่นที่ดินปากแม่น้ำ หาประโยชน์ หรือสร้าง cash flow ได้ มี growth ราคาปรับตัวขึ้นในระยะยาวค่อนข้างจะแน่นอน โฉนดที่ดินสมัย ร.5 ฉบับแรก เอกสารแสดงสิทธิที่ดิน มีอะไรบ้าง 1. ส.ค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ตัวเริ่มต้นเลย เป็นแค่การแจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ เวลาจะเปลี่ยนมือก็แค่แสดงเจตนาสละการครอบครองและส่งมอบให้ผู้รับโอน ปัจจุบันน่าจะไป upgrade กันเป็นโฉนด หรือ น.ส.3 – ก -ข กันหมดแล้ว 2. น.ส.2 ใบจอง พวกที่ดินที่รัฐจัดสรรให้ชาวบ้าน หรือที่ดินที่ชาวบ้านขอจับจองเป็นเจ้าของ โอนให้คนอื่นไม่ได้ ยกเว้นมรดก ถ้าทำประโยชน์ตามข้อกำหนด ก็มีสิทธิเอาไป upgrade เป็น ฉโนด หรือ น.ส.3 – ก – ข ได้ 3. น.ส.3 – น.ส.3 ก – น.ส.3 ข หนังสือรับรองการทำประโยชน์ พวกนี้คือเอกสารสิทธิรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่ทางการออกให้...

ลงทุนระยะสั้นและระยะยาวในธุรกิจอสังหาฯ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือธุรกิจที่ลงทุนสูง ผลตอบแทนสูง และความเสี่ยงสูง การลงทุนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้หลายวิธี โดยเราแบ่งประเภทของนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาและจุดประสงค์ในการลงทุน...

ทำความรู้จักกับ ‘ผังเมือง’ ก่อนลงทุน

เชื่อว่าหลายคนน่าจะเคยได้ยินและกล่าวถึง “ผังเมือง” กันมาบ้าง โดยเฉพาะในมุมการออกแบบ เช่น นั่งมองทิวทัศน์เบื้องล่างในมุม Bird Eye’s View ขณะเครื่องบินขึ้นหรือลง หรือเสิร์ชหาภาพถ่ายดาวเทียม แล้วเห็นผังเมืองที่ได้รับการออกแบบอย่างน่าสนใจของเมืองต่างๆ บ้างตีกรอบเป็นบล็อกสี่เหลี่ยมเห็นเส้นสายถนนตัดกันชัดเจน บ้างมีจุดศูนย์กลางเป็นสิ่งปลูกสร้างสำคัญ แล้วจัดวางถนนหนทาง ตึกราบ้านช่อง และพื้นที่สีเขียวให้เหมือนรูปดาวบ้าง ใยแมงมุมบ้าง แต่จริงๆ แล้วคำว่า “ผังเมือง” มีความสำคัญและลึกล้ำกว่าความสวยงาม เพราะนี่คือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและการจัดกิจกรรมในแต่ละประเภทที่ดินอย่างเหมาะสมออกเป็น...

ตรวจสอบก่อนรับบ้าน

การเตรียมตัว อุปกรณ์ และจุดที่ต้องเช็ก หลังจากซื้อบ้านแล้ว การตรวจรับบ้าน เป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่เราจะเซ็นรับมอบบ้าน และเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก ๆ เพราะต้องใช้ความรู้และความละเอียดรอบคอบในการตรวจสอบ เพื่อให้มั่นใจว่าตัวบ้านสมบูรณ์ที่สุด หากตัวบ้านมีตำหนิ ก็สามารถแจ้งให้โครงการแก้ไขได้ทันท่วงที เพราะหากเซ็นรับมอบบ้านไปแล้ว โครงการอาจซ่อมแซมให้ล่าช้า หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ซึ่งก็ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านที่ไม่จำเป็นเลย เพราะฉะนั้น...

รู้เรื่องระยะร่นอาคาร

การก่อสร้างบ้าน หรืออาคารต่างๆ เป็นเรื่องที่ต้อระมัดระวัง เพราะว่ามีเรื่องของระยะร่นอาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งทำให้ก่อนการก่อสร้างบ้าน หรืออาคารทุกครั้งต้องศึกษาสภาพพื้นที่โดยรอบ รวมไปถึงกฎหมายควบคุมอาคารอย่างละเอียด เพื่อให้การก่อสร้างนั้นเป็นไปอย่างถูกต้อง และไม่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมโดยรอบ รวมไปถึงเรื่องของความปลอดภัยด้วย ดังนั้นในบทความนี้จะมาให้คำแนะนำเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารประเภทต่างๆ...

เคล็ดลับฉบับมือใหม่หัดซื้อที่ดิน

สำหรับมือใหม่ที่ยังขาดประสบการณ์ จำเป็นจะต้องหมั่นศึกษาขั้นตอนซื้อที่ดินอย่างละเอียด แต่อย่าพึ่งกังวลจนเกินไป เพราะเรามีขั้นตอนซื้อที่ดินฉบับง่าย ๆ ที่ต้องร้องว้าว พร้อมแนะนำทริคการค้นหาราคาประเมินที่ดินฉบับมือใหม่หัดซื้อ เริ่มต้นด้วยการหาข้อมูลพร้อมสำรวจทำเลก่อนซื้อที่ดิน 1....

ราคาที่ดิน 2563

อัพเดท ราคาประเมินที่ดิน ปี 2563 หลังจากที่ทาง รองอธิบดีกรมธนารักษ์ มี การประกาศราคาประเมินทรัพย์สินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รอบใหม่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2564 แทนทำให้ตารางประเมินราคาที่ดินปี 2563 นั้นไม่หนี้ห่างจากปี 2562 มาเท่าไรโดยสำหรับข้อมูลนี้จะทำขึ้นเพื่อประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายถนนเท่านั้น...

กฎหมายที่ดิน : “ที่ดินตาบอด”

ที่ดินตาบอด คือ ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ไม่มีทางเข้าออกสู่ที่ดินของตัวเองได้ แต่รู้หรือไม่ที่ตาบอด สามารถแก้ปัญหาให้ที่ดินมีทางออกได้ด้วยการยื่นหนังสือขอผ่านทาง ตามสิทธิทางกฎหมายที่ดินตาบอดหรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า ทางจำเป็น หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะคงหนักใจไม่ใช่น้อย...

รู้เรื่องรังวัด

สำหรับคนที่อยากครอบครองที่ดินและต้องการทำการซื้อ-ขายที่ดิน นอกจากจะต้องตรวจสอบในเรื่องของโฉนดที่ดิน, ราคา, กฎหมาย, ค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมไปถึงทำเลที่ต้องการซื้อแล้ว สิ่งหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญก็คือ ‘การรังวัดที่ดิน’ อีกหนึ่งกระบวนการที่ต้องทำก่อนการซื้อ-ขายที่ดินที่หลายคนอาจไม่เคยรู้ถึงความจำเป็นและรายละเอียดในด้านขั้นตอนกันสักเท่าไหร่ บทความนี้จึงได้เรียบเรียงและแจกแจงข้อควรรู้เกี่ยวกับการรังวัดที่ดินให้ทุกคนได้ทราบ...

แนวทางการเลือกลงทุนอสังหา

รูปแบบการลงทุนอสังหาฯ มี 6 ประเภทดังนี้ 1. การลงทุนแบบเก็งกำไร เหมาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่ เพียงแค่ซื้อใบจองแล้วก็ปล่อยขายก็ทำกำไรได้ แม้จะดูเหมือนง่าย แต่ในความเป็นจริงการลงทุนแบบเก็งกำไรนี้ สิ่งสำคัญที่จะสร้างรายได้ด้วยการเก็งกำไร คือ ต้องเรียนรู้เรื่องทำเล ต้องเป็นทำเลที่มีศักยภาพ โครงการที่ลงทุนต้องเป็นโครงการที่มีชื่อเสียงมีประสบการณ์ ต้องเรียนรู้เรื่องวงรอบในการทำกำไร หมายความว่า ต้องรู้ช่วงเวลาของราคา เพราะแต่ละช่วงสามารถทำกำไรได้แตกต่างกันเช่น ช่วงก่อนพรีเซลหรือหลังพรีเซล ช่วงก่อสร้าง ช่วงสร้างเสร็จ ช่วงก่อนโอน และช่วงหลังโอน เป็นต้น 2. การลงทุนแบบจับเสือมือเปล่า การเอาดีด้วยการเป็นนายหน้านั่นเอง เป็นการลงทุนโดยสนอง Demand และ Supply ให้ลงตัวเพียงหาคนซื้อและคนขายที่มีความต้องการตรงกันให้มาเจอกันโดยผ่านตัวเราเอง...

เศรษฐกิจไทยในปี 2564 ปีแห่ง 4-3-2-1

มองข้ามช็อต “เศรษฐกิจไทย” ปี 2564 ปีที่ยากจะเห็นการฟื้นตัวดีขึ้นในระดับ 4-5% ดังนั้นภาพที่ออกมาจึงจะเป็นลักษณะปีแห่ง 4-3-2-1 การคลังเป็นกองหน้านำการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ การเงินเป็นกองหลัง ต่อสู้กับโควิดที่จะฉุดรั้งเศรษฐกิจโลกและความเชื่อมั่นภาคเอกชน 2563...