BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

ลงทุนอสังหาฯต้องรู้

หลายคนเชื่อว่าการลงทุนทำธุรกิจหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นหนทางสู่ความร่ำรวย แต่ไม่ใช่ทุกคนที่ทำแล้วจะรวย  หลายคนที่ทำแล้วเจ๊งหมดตัวเลยก็มี คนที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วประสบความสำเร็จจะให้ความสำคัญ  เรียนรู้อย่างต่อเนื่อง เจาะลึกข้อมูล และทำงานกับผู้เชี่ยวชาญด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแตกต่างๆ กับคนที่ทำอสังหาฯ แล้วเจ๊งโดยไม่รู้สาเหตุ ผู้ประกอบการหรือนักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีความรู้อย่างน้อย 12 เรื่องดังนี้ 1. ทำเล . โครงการอสังหาฯ แต่ละประเภทมีความแตกต่างกันอย่างมาก สำหรับคนที่มีที่ดินอยู่แล้วก็ถูกบังคับด้วยโจทย์ของที่ดินว่าเหมาะสำหรับทำโครงการอสังหาฯประเภทไหน แต่สำหรับคนที่ยังไม่มีที่ดิน จะมีทางเลือกในการทำโครงการในฝันได้มากกว่า . อย่างไรก็ตามการเลือกทำเลในการทำโครงการอสังหานั้นก็มีปัจจัยในการพิจารณาหลักๆ ดังนี้ เช่น ประชากรต่อพื้นที่ (ดูได้ที่ สถิติทางการทะเบียนกรมการปกครอง) เพื่อวิเคราะห์ว่าประเภทของโครงการอสังหาฯ ที่กำลังคิดจะทำนั้นเหมาะสมกับพฤติกรรมของประชากรที่อยู่ในพื้นที่นั้นหรือไม่ เช่นหาคุณอยากทำโครงการคอนโด แต่ประชากรในพื้นที่ยังไม่หนาแน่น การเดินทางที่เข้าถึงยาก ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ตลาด ร้านอาหารโรงเรียน ซูปเปอร์มาร์เก็ต ห้างสรรพสินค้า ถ้าฝืนทำโครงการ ก็อาจจะใช้เวลาหลายปี หรือ เป็นสิบปีจนกว่าบริเวณรอบโครงการจะเจริญ รวมทั้งราคาประเมินที่ดิน (ดูเพิ่มเติม สำนักงานที่ดิน กรมธนารักษ์) จะคุ้มค่าในการลงทุนทำโครงการหรือไม่ 2. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำโครงการอสังหาฯ . อย่าเพิ่งทำการใดๆ ถ้ายังไม่รู้ว่าที่ดิน หรือ ทำเลที่ตั้งที่กำลังจะทำโครงการอสังหาฯ นั้นเป็นสีใดในผังเมือง (กฎหมาย ด้านโยธาธิการและผังเมือง)เพราะแต่ละสีมีเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ของที่ดิน และ ราคาซื้อขายที่แตกต่างกัน หากไม่ศึกษาให้ดี อาจไม่สามารถเปิดโครงการได้เพราะผิดกฎหมายทำให้มีผลกับต้นทุนของโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เช่น ผังเมืองสีเขียว (เกษตรกรรม) ไม่สามารถทำโครงการบางประเภทได้ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอนโดฯ ถ้าเกิดมีที่ดินมรดกอยู่ในผังเมืองสีเขียว ก็อาจจะต้องเปลี่ยนไปทำโครงการสวนเกษตร ปลูกผักออแกนิค หรือ ศึกษาเทรนของตลาดเพื่อมาใช้ศักยภาพของที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด สิ่งเหล่านี้ทำให้นักลงทุนหน้าใหม่ที่ยังไม่ศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนประสบความผิดพลาดล้มเหลวได้ 3. การออกแบบโครงการอสังหาฯ  . เมื่อศึกษาจนรู้ (สีผังเมือง) ว่าจะสร้างโครงการอสังหาฯ แบบไหนบนแปลงที่ดินที่เลือกไว้แล้ว เช่น จะสร้างโครงการทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็ก ก็ต้องออกไปสำรวจวิจัยตลาดว่า เจ้าถิ่น คู่แข่งหลัก คู่แข่งรอง ออกแบบโครงการอย่างไร มีคอนเซป และจุดขายอย่างไร ถ้ามีโครงการไหนถูกใจบ้าง ก็เก็บข้อมูลไว้ให้ละเอียดเพื่อมาทำการวิเคราะห์ว่าโครงการที่กำลังจะเริ่มพัฒนาสามารถทำให้ทัดเทียม หรือดีกว่าได้หรือไม่ หากออกแบบโครงการได้ดีกว่า มีจุดเด่นที่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า และ ตลาดบริเวณนั้นยังไม่มีก็มีโอกาสชนะได้มากยิ่งขึ้น . อย่างไรก็ตามเวลาไปสำรวจตลาด ควรให้สถาปนิก หรือ ผู้ที่รับผิดชอบด้านการวางแผนการตลาดไปดูด้วยเพื่อจะได้เห็นมุมมองมาออกแบบรูปแบบบ้าน (สถาปนิกช่วยได้) วิจัยและวิเคราะห์จุดแข็งเพื่อเตรียมวางแผนการตลาดและส่งเสริมการขาย (นักการตลาดช่วยได้) 4. การออกแบบสินค้า . ถือว่าเป็นงานปราบเซียนของนักพัฒนาอสังหาฯ มือใหม่ที่จะต้องออกแบบสินค้าให้แตกต่างกับคู่แข่งที่อยู่ในพื้นที่ มีความทันสมัย ตอบโจทย์พฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ขนาดของครอบครัวจะสัมพันธ์กับจำนวนห้อง พฤติกรรมการกินอยู่ ทำอาหารกินเอง หรือ ซื้อบ่อยกว่าจะมีความสัมพันธ์กับขนาดห้องครัว ถ้าครอบครัวใหญ่ ห้องครัวจะต้องใหญ่ หรือ อาจจะมีครัวไทยแยก พฤติกรรมการเดินทางไปทำงาน...

คุณเหมาะกับ สินเชื่อบ้าน แบบไหน ?

 ท่ามกลางความสับสนของการขอสินเชื่อบ้าน   มีคำถามมาตรวจสอบคุณแบบง่ายๆ ที่สามารถสะท้อนได้เลยว่า ขณะนี้ คุณมีความเหมาะสมกับประเภทสินเชื่อบ้านใด?  ด้วย 2 คำถามง่ายๆ ดังนี้   สถานะ บ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ของคุณเป็นอย่างไร ?                       สถานะที่เรากำลังกล่าวถึงนี้ ไม่ได้หมายถึง สถานะการเงินทางบ้าน แต่อย่างใด! แต่ หมายถึงสิทธิในการครอบครองบ้านหรือคอนโดมิเนียมของคุณตอนนี้เป็นอย่างไร ...

10 เว็บไซต์ซื้อขายอสังหา

1. Prakard แน่นอนว่าเป็นเว็บไซต์ที่อยู่มานานลำดับต้นๆ ของเมืองไทยในเรื่องนี้ คนทั่วไปน่าจะคุ้นเคยกับเว็บไซต์นี้ในระดับหนึ่ง ครอบคลุมทั้งคอนโด บ้าน ทาวน์โฮม ที่ดินเปล่า โกดัง ตึกแถว และมีครบทั้งขาย และให้เช่า โดยจะแยกเป็นจังหวัด และทำเล เช่น กรุงเทพมหานครก็จะแบ่งทำเลเป็นกลุ่มๆ ตัวอย่างเช่น พื้นที่พระราม 3 ก็จะอยู่ในกลุ่มเดียวกับนราธิวาสราชนครินทร์ ราชดำริอยู่กับพระราม 4 และคลองเตย เป็นต้น  ตัวอย่างหน้าเว็บไซต์ Prakard.com 2. Livinginsider เป็นเว็บไซต์ที่ทำ SEO ได้ดีที่สุดเว็บหนึ่งในเมืองไทย ทำให้เวลาเสิร์ชหาชื่อโครงการ จะเจอประกาศของโครงการที่ลงไว้กับเว็บไซต์นี้ได้ง่าย และในลำดับต้นๆ ของ Google Search Result แต่เว็บไซต์นี้ครอบคลุมเฉพาะคอนโดมิเนียมเป็นส่วนใหญ่ ระบบเสถียรใช้ได้พอสมควร ประกาศมีลงวันที่ และเวลาทำให้รู้ว่าประกาศเก่าหรือใหม่ ตัวอย่างหน้าเว็บไซต์ Livinginsider.com 3. DDproperty มีทั้งเว็บไซต์ และ App ระบบค่อนข้างดี แยกสำหรับคนทั่วไปที่นานๆ ลงประกาศที กับนายหน้ามืออาชีพที่ลงประกาศเป็นประจำ ดังนั้นเว็บนี้จึงเป็นเว็บไซต์ที่มีนายหน้าเข้ามาประกาศขาย หรือ ให้เช่าเยอะที่สุดเว็บไซต์หนึ่ง ระบบการค้นหาค่อนข้างง่าย ครอบคลุมทั้งบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม และที่ดินเปล่า ตัวอย่างหน้าเว็บไซต์ DDproperty.com 4. Baanfinder  อีกหนึ่งเว็บไซต์ที่ถือว่าชื่อจำง่าย และมีรายละเอียดครอบคลุมดีมาก ทั้งบ้าน คอนโด ที่ดินเปล่า ทั้งในกรุงเทพ และจังหวัดใหญ่ๆ ทั่วประเทศ เว็บไซต์ใช้งานง่าย และมี Listing ที่ค่อนข้าง Active พอสมควร มีระบบการค้นหาที่ค่อนข้างง่าย และผลการค้นหาค่อนข้างแม่นยำระดับหนึ่ง ตัวอย่างหน้าเว็บไซต์ Baanfinder.com 5. Condo Exchange Center อันนี้ไม่เป็นเว็บไซต์นะครับ แต่เป็น Facebook อย่างเดียว และเน้นคอนโดอย่างเดียวเลย เป็นที่รู้จักพอสมควรด้วยยอด Like/Follow ประมาณ 86,359 (ณ วันที่ 16 กรกฎาคม 2561) และมีผู้เข้าใช้ค่อนข้าง Active พอสมควร และจำนวนไม่น้อยคือนักลงทุนคอนโด หรือเจ้าของห้องตัวจริงที่เข้ามาประกาศขายดาวน์คอนโด ตัวอย่างหน้าเพจ...

เงินบาทแตะ 30.86 ทุบสถิติ แข็งค่าสุดในรอบ 6 ปี ! แบงก์ชาติ จับตาอาจกระทบเศรษฐกิจไทย

   วันที่ 21 มิถุนายน 2562 รายงานความเคลื่อนไหวของค่าเงินบาทล่าสุด เปิดตลาดที่ระดับ 30.86 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเป็นการแข็งค่าที่สุดในรอบ 6 ปี นับตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2556 โดยในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมาพบว่าเงินบาทมีการปรับตัวแข็งค่าขึ้นอย่างรวดเร็ว           ก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 20 มิถุยายน 2562 นางสาววชิรา อารมย์ดี ผู้ช่วยผู้ว่าการสายตลาดการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า การที่เงินบาทปรับแข็งค่าขึ้นเร็วและแข็งกว่าสกุลเงินส่วนใหญ่ในภูมิภาค...

ทำเลทองอสังหาฯอีอีซี

การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตตามโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก...

เรื่องต้องรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าคอนโด

สัญญาเช่าคอนโดและสิ่งที่ห้ามขาด เพื่อความสบายใจของผู้ให้เช่า 1. ข้อมูลสถานที่และบุคคลในสัญญา ถือเป็นจุดตั้งต้นของการทำสัญญาเช่าคอนโดเลยก็ว่าได้...

รู้เรื่องโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 เอกสารสิทธิ์ที่ใครหลาย ๆ คนคงคุ้นเคยกันเป็นอย่างดี แต่ท่านเคยสงสัยหรือไม่ว่าเนื้อหาสาระแต่ละตัวอักษรที่ถูกตีพิมพ์ลงบนโฉนดที่ดินมีรายละเอียดอะไรให้เราสังเกตและทำความเข้าใจบ้าง เรามาเรียนรู้พร้อมๆ...

รถไฟฟ้าบูม 53 สถานีร่วม ผังเมืองเพิ่มโบนัสสร้าง “เมืองกระชับ

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ปรากฏสู่สายตาผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นที่เรียบร้อยแล้ว หลังสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) จัดประชาพิจารณ์ไปเมื่อวันที่ 24 พ.ค.ที่ผ่านมา     ครั้งนี้มีการนำโครงข่ายรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง มาเป็นตัวกำหนดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อให้สอดรับกับการเปลี่ยนแปลงของสภาพพื้นที่ในปัจจุบัน โดยขยายพื้นที่สีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พื้นที่สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ไปตามการขยายตัวของเมืองและเส้นทางรถไฟฟ้า ทางโซนเหนือ ตะวันออก และตะวันตกของ กทม.ในรายละเอียดการใช้ประโยชน์ที่ดินพื้นที่ 979,344 ไร่ จำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 9 ประเภทหลัก 30 ประเภทย่อย พร้อมเขย่าสัดส่วนของที่ดินแต่ละประเภทใหม่ โดย   “พื้นที่สีเหลือง”...

5 อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ น่าลงทุน!

เท่าที่มีการสำรวจในปัจจุบันพบว่าอสังหาฯเชิงพาณิชย์ที่คนนิยมลงทุนกันทั่วโลกจะมีอยู่...

ภาษีอสังหา

การเสียภาษีนั้นเป็นหน้าที่ของคนไทยทุกคนอยู่แล้วนะครับ และสำหรับเรื่องของอสังหาริมทรัพย์เองก็มีกฎระเบียบด้านภาษีหลายข้อที่หลายท่านก็อาจจะคุ้นเคยอยู่แล้ว...

อสังหาอีอีซีล้นตลาด อ่านต่อได้ที่ : https://www.ryt9.com/s/tpd/2997879

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธอส.เผยผลสำรวจที่อยู่อาศัยระหว่างการขายพื้นที่ 3 จังหวัด อีอีซีครึ่งหลังปี 61 มีโครงการ 974 โครงการ รวม 185,179 หน่วย ชี้ "ชลบุรี" เหลือขายมากสุดที่ 37,160 หน่วย นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ ตรวจการธนาคารอาคารสง เคราะห์ และรักษาการผู้อำ นวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริม ทรัพย์ เปิดเผยถึงผลการสำ รวจโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ในพื้นที่ 3 จังหวัดในภาคตะวันออก ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา พบว่ามีจำนวน 974 โครงการ มีหน่วยรวม 185,179 หน่วย มีมูลค่ารวม 561,227 ล้านบาท ทั้งนี้จากการสำรวจในช่วงครึ่งหลังปี 2561 พบว่า มีหน่วยเหลือขายจำนวน 54,653 หน่วย หรือ 29.5% ของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายใน...

เอฟเฟ็กต์ลูกค้าจีนหยุดซื้ออสังหา

“สงครามการค้า” ระเบิดเวลาลูกใหม่ เริ่มออกฤทธิ์ฟาดหางเศรษฐกิจไทย “อสังหาฯ-ค้าปลีก-ท่องเที่ยว” ทรุดยกแผง ชี้ไทยพึ่งพากำลังซื้อจีนสูง สมาคมคอนโดฯเผยจีน “หยุดซื้อ-ยื้อโอน” แอล.พี.เอ็น.ฯดิ้นช่วยยืดเวลาผ่อน เผยไตรมาสแรก “นักท่องเที่ยวจีน” วูบ 1.72% สมาคมท่องเที่ยวฯเตือนผู้ประกอบการไทยอย่าขยับลงทุน ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่าผลกระทบจาก “สงครามการค้า” ระหว่างสองมหาอำนาจ “สหรัฐและจีน” ที่มีมาตรการตอบโต้รุนแรงมากขึ้น...


Notice: Undefined variable: last in /home/prapai/public_html/include/conn_function.php on line 176