BLOG - PRAPAISEE PRASERTKAEW : ประไพศรี ประเสริฐแก้ว

5 เช็กลิสต์ก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และวิธีคิดราคาค่าเช่า

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนในหลายรูปแบบ...

เลือกลงทุนอสังหาฯ แบบไหนดี

ปัจจุบันการลงทุนอสังริมทรัพย์มีหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม แต่สิ่งแรกที่ไม่ควรมองข้ามคือ การศึกษาพื้นฐานของอสังหาฯ รูปแบบต่างๆ ให้ดีก่อน เพื่อวิเคราะห์ตนเองว่าการลงทุนแบบใดเหมาะสมกับเราที่สุด .. ควรเลือกลงทุนอสังหาในเมือง...

ชี้คอนโด-บ้านเดี่ยวขายฝืด แนะทำทาวเฮาส์ราคาไม่เกิน4ล.

Terra Bkk ชี้ปี62 คอนโด-บ้านเดี่ยวขายฝืด ต้องอัดโปรโมชั่นหนัก แนะทำทาวเฮาส์-บ้านแฝด ราคาไม่เกิน 4 ล้าน ดีมานด์ยังมี ต้องบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มูลค่า 5 แสนล้านบาท กำลังเกิดเปลี่ยนแปลงขึ่นในปี 2562 เมื่อ “คอนโดมิเนียม”ที่เคยเป็นพระเอกในช่วง 5 ปีมานี้ เพราะดีเวลลอปเปอร์ ต่างเห่กันเปิด ตามการขยายตัวระบบรถไฟฟ้าที่ออกนอกเมืองไปเรื่อยๆ ยิ่งครึ่งปีหลัง 2018 เปิดมากที่สุดในช่วง 5 เลยทีเดียว แต่เมื่อหันมามองการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 พบมีโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 8,697 ยูนิต ลงลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 45% ซึ่งมีการเปิดไปทั้งหมด15,701 ยูนิต เชื่อว่าสถานการณ์คอนโดมิเนียมเปิดตัวลดจะลุกลามไปถึงครึ่งปีหลัง และทำให้ปี 2562 มีจำนวนห้องที่เปิดตัวใหม่เพียง 55,000 ยูนิต ลดลง 25% จากปีก่อนที่ทำได้ 70,000 ยูนิต สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จำกัด เจ้าของ TerraBkk.com แพลตฟอร์ม ผู้ให้บริการ Market place & Web Contentด้านอสังหาฯ ฉายภาพที่ทำให้เกิดการเปิดตัวที่ลดลง เพราะดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ๆ มีโครงการเหลือขายจำนวนมาก จึงพยายามระบายสต็อก และชะลอตัวการเปิดโครงการใหม่ พร้อมกับอัดโปรโมชั่นกระตุ้นผู้ซื้อ ทั้งอยู่ฟรี 2 ปี หรือให้เงินคืน 5 แสนบาท ขณะเดียวกัน“บ้านเดี่ยว”ก็กำลังเจอสถานการณ์เดียวกันเ พราะมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (LTV)ที่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. ที่ผ่านมา สำหรับบ้านหลักแรกและหลังที่สอง ยังไม่กระทบ แต่บ้านหลังที่ 3 ต้องมีเงินดาวน์ 30% ของราคาเต็ม เข้ามากระทบกับบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นดาวเด่นในช่วงที่ผ่านมา และดีเวลลอปเปอร์รายกลาง รายเล็ก นิยมทำ เพราะมีที่ดินเป็นของตัวเอง และทยอยสร้าง จากข้อมูลพบว่า ยอดขายบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ลดลงจากปี 2561 ขายได้เดือนละเฉลี่ย 2.4 หลัง เข้ามาปีนี้เหลือเพียง 1.6 หลัง โดยกลุ่มที่ขายดีที่สุดเป็นดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ทั้ง แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ เฉลี่ยเดือนละ 20 หลัง ตามด้วยโกลเด้นแลนด์ 13 หลังเป็นต้น เมื่อทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว กำลังเจอโจทย์ใหญ่ “สุมิตรา”จึงแนะนำให้ดีเวลลอปเปอร์รายกลางและรายเล็ก มุ่งไปที่“ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด” มากกว่า เพราะเมื่อเข้าไปดูอัตราการขึ้นเงินของประชากรในกรุงเทพและปริมณฑล พบเฉลี่ยปีละ 4% สองคล้องไปกับราคาของทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด ซึ่งขึ้นปีละเฉลี่ย 4% เช่นกัน ผู้บริโภคจึงมีกำลังซื้อที่จ่ายไหว ไม่เหมือนกับคอนโดมิเนียมซึ่งขึ้นเฉลี่ย 9% ส่วนบ้านเดี่ยวก็ไม่น้อยหน้า 4-7% อย่างไรก็ตาม ลูกค้าระดับกลางและบน มักจะมองที่แบรนด์เป็นหลัก จึงมุ่งไปที่รายใหญ่ ดังนั้น รายกลางและรายเล็กควรมุ่งไปที่ราคาต้ำกว่า 4 ล้านลงมาดีกว่า ซึ่งผู้บริโภคจะไม่ใช้เวลาตัดสินใจที่มากนัก แต่ทั้งนี้ก็ใช้ว่า ไม่ใช่จู่ๆ มีที่ดินแล้วจะสามารถสร้างได้เลย ต้องมีการหาข้อมูลประกอบ เพื่อดูว่า โซนไหนราคาขายกันเท่าไร ผู้บริโภคชอบแบบไหน และสามารถจ่ายได้เท่าไร ซึ่งที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เช่น พฤกษาเรียลเอสเตท จ่ายเงินปีละกว่า 10 ล้านบาท สำหรับข้อมูลต่างๆ ส่วนรายอื่นๆ ก็ไม่น้อยหน้าหลักล้านกันทั้งนั้น ส่วนรายกลางและรายเล็กซึ่งมีราว 450 ราย จากดีเวลลอปเปอร์ทั้งหมด 500 ราย มีกำลังจ่ายเพียงหลักหมื่น หรือหลักแสนเท่านั้น

เปรียบเทียบบ้าน VS คอนโด ซื้ออะไรดีกว่ากัน

การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองคือความฝันของทุกคน คงไม่มีใครอยากเช่าบ้านหรือเช่าห้องไปตลอดชีวิต เมื่อกำลังทรัพย์พร้อมหลายคนก็คิดอยากลงทุนซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดเป็นของตัวเองกันทั้งนั้น...

10 ขั้นตอนขายอสังหาฯ เก็งกำไรแบบไม่เสี่ยง

1.เลือกอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร ข้อนี้ถือว่าเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด เพราะถ้าหากคุณไม่มีเป้าหมายที่ชัดเจนตั้งแต่เริ่มแรก ก็ไม่ต่างอะไรกับการเสี่ยงเดินเข้าป่าในตอนกลางคืน ดังนั้น การลงทุนอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร ไม่ใช่อสังหาฯ ทุกประเภทที่จะสามารถเก็งกำไรได้ เนื่องจากมีเพียงอสังหาฯ บางประเภทเท่านั้นที่เหมาะกับการเก็งกำไร โดยมีเงื่อนไขสำคัญก็คือ ต้องเป็นอสังหาฯ ที่มีสภาพคล่องสูง พร้อมทั้งมีโอกาสซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด มีกระแสเงินสดและสามารถเพิ่มค่าในระยะเวลาสั้นๆ ให้ด้วย ซึ่งอสังหาฯ ที่เหมาะกับการเก็งกำไร ได้แก่ บ้านเก่าทรุดโทรมในทำเลดี หรือที่ดินเปล่าบริเวณชุมชนหนาแน่น และคอนโดฯ ซึ่งทั้งหมดนี้ต้องเป็นอสังหาฯ ที่ซื้อตรงจากผู้มีความจำเป็นต้องรีบขายเท่านั้น เพราะคุณจะได้ซื้อมาในราคาที่ถูก และขายได้กำไรสูง 2.สร้างฐานลูกค้าเพื่อขายทำกำไร ขั้นตอนนี้นับว่า เป็นกุญแจความสำเร็จของการเก็งกำไร เพราะการสร้างฐานลูกค้าช่วยให้คุณประสบความสำเร็จได้ แถมยังทำให้ความเสี่ยงลดลงด้วย เนื่องจากฐานลูกค้าที่คุณมีอยู่จำนวนมาก ทำให้มีลูกค้ารอซื้ออสังหาฯ อยู่ก่อนแล้ว เคล็ดลับการหาลูกค้า อาจต้องยึดตามแนวคิดนี้คือ “ผู้ซื้อที่กระหายอสังหาฯ” ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จริงๆ แล้วไม่ใช่ใครที่ไหน แต่จะเป็นกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรด้วยกันเองนั่นเอง ดังนั้น หากใครมีอสังหาฯ ที่แน่ใจว่าเป็นของดีราคาถูก สามารถขายส่งเพื่อให้ไปขายต่อทำกำไร ก็จะตัดสินใจได้ในทันทีโดยไม่ลังเล แถมกำลังซื้อของคนกลุ่มนี้ยังพิเศษกว่าลูกค้ากลุ่มอื่นตรงที่พวกเขามีกำลังซื้ออย่างเหลือเฟือ 3.ขายตรงอสังหาฯ การขายตรงอสังหาฯ...

วิเคราะห์"เศรษฐกิจ"หลังเลือกตั้ง จับตาธุรกิจ"อสังหาฯ-วัสดุก่อสร้าง"

พลันที่ผลการเลือกตั้งออกมา หลายคนโล่งใจไม่ว่าพรรคการเมืองใดจะได้จัดตั้งรัฐบาล...

การตรวจรับบ้าน

การตรวจรับบ้านถือเป็นขั้นตอนสำคัญสำหรับเจ้าของบ้านเลย เพราะจะต้องตรวจสอบงานก่อนจะรับมอบบ้านและใช้ความละเอียดถี่ถ้วนมากๆ ในการตรวจสอบ เพราะหากผ่านขั้นตอนนี้ไปแล้ว เจ้าของบ้านก็จะลงนามในเอกสารรับมอบบ้าน และไปสู่ขั้นตอนสุดท้ายคืออการรับโอนบ้านเเละที่ดินที่กรมที่ดิน ดังนั้นก่อนที่เราจะตรวจรับบ้าน สิ่งสำคัญที่จะต้องท่องจำให้ขึ้นใจเลยก็คือ “บ้านไม่พร้อม...

เอกสารแสดงสิทธิที่ดิน มีอะไรบ้าง

เอกสารแสดงสิทธิที่ดิน มีอะไรบ้าง 1. ส.ค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ตัวเริ่มต้นเลย เป็นแค่การแจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ เวลาจะเปลี่ยนมือก็แค่แสดงเจตนาสละการครอบครองและส่งมอบให้ผู้รับโอน ปัจจุบันน่าจะไป upgrade กันเป็นโฉนด หรือ น.ส.3 – ก -ข กันหมดแล้ว 2. น.ส.2 ใบจอง พวกที่ดินที่รัฐจัดสรรให้ชาวบ้าน หรือที่ดินที่ชาวบ้านขอจับจองเป็นเจ้าของ โอนให้คนอื่นไม่ได้ ยกเว้นมรดก ถ้าทำประโยชน์ตามข้อกำหนด ก็มีสิทธิเอาไป upgrade เป็น ฉโนด หรือ น.ส.3 – ก – ข ได้ 3. น.ส.3 – น.ส.3 ก – น.ส.3 ข หนังสือรับรองการทำประโยชน์ พวกนี้คือเอกสารสิทธิรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่ทางการออกให้...

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่

• เห็นพ้อง ทำให้เกิดใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น • เห็นต่าง ที่ดินยังเป็นของรายใหญ่ ที่อยู่อาศัยแพงขึ้น คลอดแล้ว “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่” หลังราชกิจจานุเบกษาออกประกาศพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 โดยจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เกิดความเคลื่อนไหวหลายด้าน มีทั้งที่เห็นพ้องว่าจะช่วยให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น และเห็นต่างว่าจะกระทบคนซื้อบ้านหลังที่สอง แจงอัตราการจัดเก็บภาษีแบบใหม่ สำหรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง...

อสังหาฯปี61รายได้-กำไรโตสวนตลาด

ความร้อนแรงของคอนโดมิเนียมในปี2560 และจำนวนซัปพลายคอนโดสะสมในตลาดที่มีจำนวนมาก บวกกับแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชะลอตัวลง ส่งผลผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนนักวิเคราะห์อสังหาฯ ออกมา คาดการณ์ว่าตลาดในปี 2561จะเป็นปีแห่งความท้าทาย และเป็นปีแรกที่ตลาดจะไม่มีการขยายตัว และมีโอกาสติดลบได้ ..และดูเหมือนว่าการคาดการณ์จะมีแนวโน้มเป็นความจริงมากยิ่งขึ้น เมื่อกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่เริ่มชะลอการซื้ออสังหาฯในเมืองไทย เนื่องจากรัฐบาลจีนได้เข้มงวดในการนำเงินไปลงทุนยังต่างประเทศ และผลกระทบจากสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯกับจีน แต่จะด้วยสถานการณ์บังคับ...

อสังหาหวั่นพิษ “ภาษีที่ดิน” ปี63 ท้องถิ่นโกย3.9 หมื่นล้าน

คลอด พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ รัฐเข้มท้องถิ่น 7,800 แห่ง เก็บภาษี 3.9 หมื่นล้านต้นปีหน้า อสังหาภูธรโอดเจอสองเด้ง LTV-ภาษีใหม่ ต้นทุนพุ่ง ส.อสังหาฯเมืองชล ขอเว้นภาษีบ้านเหลือขายเกิน 3 ปี เศรษฐีภูเก็ตพลิกแลนด์แบงก์ปลูกปาล์ม-ยาง นายสุทธิพงษ์ จุลเจริญ อธิบดีกรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แม้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อ 12 มีนาคม 2562 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 13 มีนาคม 2562 จะกำหนดให้เริ่มจัดเก็บภาษีวันที่ 1 มกราคม 2563 แต่กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่นในฐานะหน่วยงานปฏิบัติได้เตรียมความพร้อมให้องค์กรปกครองท้องถิ่น...

ชาวจีนกลุ่ม"มิลเลนเนียล"แห่ซื้ออสังหาฯอาเซียน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้เนื้อหอมชาวจีนยุคมิลเลนเนียลแห่ซื้อและจับจองเป็นเจ้าของผ่านทางออนไลน์กันอย่างคึกคักทั้งที่หลายคนอาจยังไม่เคยเดินทางมาดูสถานที่จริงก่อนตัดสินใจซื้อด้วยซ้ำ...