BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

แนวทางการลงทุนอสังหา

หากดูเผินๆ ก็จะพบว่า สถานการตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ดูจะมีความฝืดเคืองอยู่ไม่น้อย จากข่าวสาร ข่าวคอนโดที่ไม่ค่อยจะสู้ดีนัก ที่ประดังออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเกิดจากสาเหตุหลัก 3 ประการ 1. แบงค์ชาติ ได้ออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การลงทุนกู้ซื้อบ้านหรือลงทุนคอนโด ทำได้ยากขึ้น และมีการบังคับลดสัดส่วน Loan to Value (LTV) เหลือเพียง 80% สำหรับผู้ซื้อที่เข้าข่าย โดยมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย. นี้ 2. รายงานจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยระบุว่า อัตราการดูดซับโดยรวมของตลาดในปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มที่ต่ำลง จนหลายบริษัทต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป 3. ปัญหาเศรษฐกิจโลกที่เกิดจากสงครามการค้าระหว่าง จีน-สหรัฐอเมริกา ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย จะเห็นว่าช่วงที่ผ่านมา การลงทุนในตลาดหุ้นมีอัตราลดลง เนื่องจากเป็นช่วงที่ตลาดอยู่ในขาลง ยากที่จะสามารถทำกำไรจากการซื้อขาย สภาพตลาดหุ้นที่ชะลอตัว สะท้อนสถานการอสังหาฯ ในไทย (Cr. Freshbangkok) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ต่างจากตลาดหุ้นสักเท่าไหร่ ที่สภาพตลาดเข้าสู่ขาลง การลงทุนถูกชลอตัวด้วยเหตุผลข้างต้น อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางสถานการที่ยากลำบาก ก็ยังพอมี “แสงสว่างปลายอุโมงค์” สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาสในช่วงนี้ 3 เทคนิคการลงทุนอสังหาฯ  1 – Refocus on Established Locations – เน้นลงทุนในทำเลกระแสหลัก จากแผนการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าโซนนอก ส่งผลให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นในทำเลเหล่านั้นจำนวนมาก นักลงทุนจำนวนไม่น้อย จึงเลือกลงทุนคอนโดใกล้รถไฟฟ้าโซนนอก เพราะมีราคาถูกกว่าคอนโดกรุงเทพฯ ชั้นใน และเห็นศักยภาพทำเล อย่างไรก็ตาม คอนโดตามแนวรถไฟฟ้าโซนนอก แม้จะเป็นพื้นที่ๆ มีโอกาสเติบโตสูง แต่ด้วยการพัฒนาโดยรวมที่ยังไม่สุกงอม จึงยังต้องอาศัยเวลาอีกมากกว่าที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้น ดังนั้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในช่วงนี้ จึงควรเน้นทำเลกระแสหลักในกรุงเทพฯ ชั้นใน ย่านธุรกิจ อาทิ BTS พร้อมพงษ์ BTS ทองหล่อ หรือโซนใกล้เคียง 2 – Selective Buying –ใส่ใจในรายละเอียดในการซื้อมากเป็นพิเศษ “ลงทุนน้อย ผลตอบแทนมาก” คือเป้าหมายของนักลงทุนทุกคน หากต้องการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ควรหาข้อมูลให้มาก อย่าซื้อตามกระแส อย่าด่วนเชื่อรีวิว จนกว่าคุณจะได้เก็บข้อมูล เปรียบเทียบ ราคาตลาด ราคาที่สามารถปล่อยเช่าได้ อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตร จากหลายๆ โครงการ 3 – Off-Plan Bargains – การต่อรองนอกแผน ในสภาวะตลาดขาลง ที่หลายคนเชื่อว่า เป็นช่วงที่ควรชะลอการลงทุนออกไปก่อนนั้น จะมีเพียงบางคนที่จะเห็นโอกาสในสถานการนี้! เมื่ออัตราการขายโดยรวมน้อยลงกว่าที่ควรจะเป็น นอกจากผู้พัฒนาจะต้องลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อกก่อนประกาศมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ แล้ว ยังเป็นช่วงที่ผู้บริโภคมี อำนาจต่อรองสูงกว่าปกติ เช่น การเปลี่ยนข้อเสนอเป็นส่วนลดจำนวนมาก หรือการขอรับข้อเสนอที่เหนือกว่าที่พวกเขาโฆษณาเอาไว้ จะช่วยให้มีโอกาสสร้างรายได้จากการลงทุนได้มากขึ้น   โดยสรุปแล้ว การลงทุนคอนโดในปี 2562 แม้จะเป็นปีที่สถานการโดยรวมไม่ค่อยไหลลื่น จากมาตรการคุมสินเชื่อที่อาจส่งผลให้การลงทุนคอนโดทำได้ยากขึ้น และอีกหลายปัจจัย แต่นี่อาจเป็นโอกาสทองที่จะช้อน “ของดี ราคาไม่แพง” จากข้อเสนอที่คุณอาจหาไม่ได้ในปีก่อนหน้านี้ ทั้งนี้ ควรเลือกลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ ความเสี่ยงต่ำ บนทำเลหลักที่ดีที่สุด   ที่มา: Fresh Bangkok

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ เริ่มเก็บปี 2563

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ เป็นกฎหมายที่เข้ามาแทนภาษีโรงเรีอนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ โดยภาษีที่ดินใหม่นี้มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ มีนาคม 2562 และกำลังจะเริ่มจัดเก็บตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป วัตถุประสงค์เพื่อปรับเปลี่ยนและแก้ไขปัญหาภาษีที่ดินเดิม กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน กระจายความเจริญสู่พื้นที่ท้องถิ่น ช่วยลดความเลื่อมล้ำในสังคมและลดปัญหาผู้ที่ถือที่ดินเพื่อเก็งกำไร อย่างไรก็ตามการเก็บภาษีที่ดินแบบใหม่จะทำให้รายได้ของรัฐเพิ่มขึ้นจากเดิม อัตราการจัดเก็บ...

อยากลงทุนอสังหาฯ ควรรู้อะไร?

เราสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 วิธี 1. สำหรับคนทั่วไป ก็สามารถลงทุนทางตรงผ่านการซื้อบ้านหรือคอนโด แล้วปล่อยเช่าหรือขายเก็งกำไร สำหรับภาคธุรกิจหรือคนที่มีเงินลงทุนมาก ก็สามารถสร้างคอนโด อพาร์ตเมนต์ โรงแรม คลังสินค้า หรือห้างสรรพสินค้า เพื่อขายหรือให้เช่า 2. ลงทุนทางอ้อมผ่านการซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT ซึ่งการลงทุน 2 ประเภทนี้มีข้อดี ข้อเสียต่างกันดังนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ข้อดีคือสามารถหวังกำไรได้มากกว่าทั้งจากส่วนต่างราคาขาย (Capital Gain) และค่าเช่าจากการปล่อยเช่า แต่ข้อเสียคือ ใช้เงินลงทุนสูง มีสภาพคล่องน้อย (นึกอยากขายบ้านหรือคอนโดทีไม่ใช่อยากขายก็ขายได้ปกติต้องใช้เวลาพอสมควร)...

5 เช็กลิสต์ก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และวิธีคิดราคาค่าเช่า

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนในหลายรูปแบบ...

ไขข้อข้องใจ 10 คำตอบ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 25

หลังจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้เมื่อ 1 มกราคม 2563 ที่ผ่านมา ปรากฏว่ามีปัญหาในทางปฏิบัติหลายหน่วยงาน กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น...

10 ขั้นตอนการลงทุนอสังหา

   การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นทางเลือกที่หอมหวานสำหรับคนรุ่นใหม่...

อสังหาฯลุ้นเกณฑ์ใหม่ LTV คาดหนุนยอดขายคอนโด ฯ ฟื้น

                      ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้รับแรงกดดันมหาศาลหลังออกมาตรการกำหนดวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อสินทรัพย์...

ยื่นภาษีออนไลน์

ยื่นภาษีออนไลน์ไม่ยากอย่างที่คิด .. เข้าสู่ช่วงแห่งการยื่นภาษีแบบภ.ง.ด....

อสังหาซึมยาว

มาตรการ LTV มัดตราสังตลาดบ้าน-คอนโดฯอยู่หมัด กดดันยอดขายซบเซาต่อเนื่องข้ามปี 2562-2563 “พฤกษาฯ” งัดแผนรัดเข็มขัดองค์กร ปรับลดแผนลงทุนโครงการใหม่ยกแผง “ศูนย์ข้อมูลฯ” ชี้เทรนด์อสังหาฯปีชวดเพิ่งฟื้นไข้ “เน็กซัสฯ” ฟันธงมาตรการรัฐจะเห็นผลงานต้องรอดูไตรมาส 4/63 นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มพฤกษา-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แผนธุรกิจปี 2563 ประเมินว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สดใสต่อเนื่่องจากปี 2562 คาดว่ามียอดพรีเซลหรือยอดขายใหม่ติดลบ 15-20% แนวโน้มการวางแผนพัฒนาโครงการจึงเป็นแผนตั้งรับ ไม่ได้เน้นการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ต้องหันกลับมาให้ความสำคัญกับการระบายสต๊อกสะสม มูลค่ารวม 1 หมื่นกว่าล้านบาท หนี้ครัวเรือน-กู้ไม่ผ่านทุบกำลังซื้อ โดยประเมินว่า...

เทรนด์คอนโดมิเนียม 2563

เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 กับความพยายามที่จะรู้เขารู้เรา เพื่อให้รบร้อยครั้งชนะร้อยหน ช่วงรอยต่อปีเก่าต้อนรับปีใหม่ มีข้อมูลเด็ด ๆ จาก REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วิเคราะห์วิจัยกลุ่มลูกค้าต่างชาติ หลังจากบูมร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 แต่ภาพปีนี้เหมือนฉายหนังคนละม้วน เพราะยอดขายใหม่ลดฮวบฮาบถึง 50% แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จริงปี 2562 ถือว่าสอบผ่าน คาดว่าใกล้เคียงกับปี 2561 ล่าสุด “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC อัพเดตยอดโอนของลูกค้าต่างชาติ ข้อมูลปีฐานจากกรมที่ดินเริ่มในปี 2561 จนถึง 9 เดือนแรก 2562 หรือเท่ากับมีสถิติ 1 ปี 9 เดือน “ยอดโอนปี”62 เป็นยอดซื้อตั้งแต่ปี”60 เมื่อห้องชุดสร้างเสร็จ บวกกับลูกค้าต่างชาติถูกเรียกเก็บเงินดาวน์สูง 30% ขึ้นไปอยู่แล้ว บวกกับราคาอาจเพิ่มขึ้นด้วย ทำให้ยอดโอนปีนี้ต้องบอกว่าไม่ขี้เหร่สักเท่าไหร่” กทม.-ตะวันออก-เหนือแชร์...

กฎหมายแรงงาน

กฎหมายแรงงาน สิทธิประโยชน์ที่ควรรู้ . 1.ลากิจธุระจำเป็น กฎหมายใหม่ ให้ลูกจ้างมีสิทธิลากิจธุระอันจำเป็น ปีหนึ่งไม่น้อยกว่า 3 วันทำงาน และกำหนดให้นายจ้าง จ่ายค่าจ้างให้แก่ลูกจ้างในวันลาเพื่อกิจธุระอันจำเป็น ไม่น้อยกว่าสามวันทำงาน . 2.ตั้งครรภ์ลาเพื่อคลอด เพิ่มวันลาเพื่อคลอดบุตรจากเดิมที่ไม่เกิน...

ขอสินเชื่อธนาคารพิจารณาอะไรบ้าง

สำหรับเจ้าของธุรกิจที่กำลังสนใจสินเชื่อมาเพิ่มสภาพคล่องธุรกิจ นอกจากมองในมุมผู้กู้แล้ว วันนี้ลองมามองในมุมธนาคารกันดูบ้างว่า กว่าธนาคารจะอนุมัติ สินเชื่อธุรกิจ แก่เจ้าของธุรกิจสัก 1 ราย เหล่าธนาคารคำนึงถึงอะไรกันบ้าง ? มาติดตามกันเลยค่ะ คุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ   การขอสินเชื่อธุรกิจ สามารถยื่นกู้ได้ทั้งในนามบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล แต่เนื่องจากเป็นการขอสินเชื่อเพื่อดำเนินธุรกิจ คุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อในที่นี้ จึงหมายรวมถึง “ความน่าเชื่อถือของธุรกิจ” เช่น ความซื่อสัตย์สุจริต ความรู้และประสบการณ์ทางธุรกิจ เป็นต้น ตัวอย่างเอกสารที่จำเป็นต้องยื่นประกอบพิจารณาสินเชื่อ เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน, หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท เป็นต้น ยิ่งแสดงเอกสารชัดเจนมากเท่าไหร่ ยิ่งง่ายต่อการพิจารณา สินเชื่อธุรกิจ มากขึ้นเท่านั้น หลายธนาคารกำหนดว่า ธุรกิจนั้นต้องดำเนินการมาแล้วไม่ต่ำกว่า 3 ปี เพื่อยืนยันว่าธุรกิจยังไปต่อได้จริง แต่อาจมีเงื่อนไขพิเศษสำหรับบางกลุ่มธุรกิจ เช่น ธุรกิจแฟรนไชส์ ไม่จำเป็นต้องรอครบ 3 ปีก่อนยื่นขอสินเชื่อ เป็นต้น วัตถุประสงค์การขอสินเชื่อ   ธนาคารย่อมต้องการทราบถึงวัตถุประสงค์ที่แท้จริงในการขอสินเชื่อธุรกิจ...