BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

เริ่มต้นธุรกิจอสังหาต้องรู้อะไรบ้าง

หลายคนเชื่อว่าการลงทุนทำธุรกิจหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นหนทางสู่ความร่ำรวย แต่ไม่ใช่ทุกคนที่ทำแล้วจะรวย  หลายคนที่ทำแล้วเจ๊งหมดตัวเลยก็มี คนที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วประสบความสำเร็จจะให้ความสำคัญ  เรียนรู้อย่างต่อเนื่อง เจาะลึกข้อมูล และทำงานกับผู้เชี่ยวชาญด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแตกต่างๆ กับคนที่ทำอสังหาฯ แล้วเจ๊งโดยไม่รู้สาเหตุ ผู้ประกอบการหรือนักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีความรู้อย่างน้อย 12 เรื่องดังนี้ 1. ทำเล . โครงการอสังหาฯ แต่ละประเภทมีความแตกต่างกันอย่างมาก สำหรับคนที่มีที่ดินอยู่แล้วก็ถูกบังคับด้วยโจทย์ของที่ดินว่าเหมาะสำหรับทำโครงการอสังหาฯประเภทไหน แต่สำหรับคนที่ยังไม่มีที่ดิน จะมีทางเลือกในการทำโครงการในฝันได้มากกว่า . อย่างไรก็ตามการเลือกทำเลในการทำโครงการอสังหานั้นก็มีปัจจัยในการพิจารณาหลักๆ ดังนี้ เช่น ประชากรต่อพื้นที่  เพื่อวิเคราะห์ว่าประเภทของโครงการอสังหาฯ ที่กำลังคิดจะทำนั้นเหมาะสมกับพฤติกรรมของประชากรที่อยู่ในพื้นที่นั้นหรือไม่ เช่น หาคุณอยากทำโครงการคอนโด แต่ประชากรในพื้นที่ยังไม่หนาแน่น การเดินทางที่เข้าถึงยาก ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ตลาด ร้านอาหาร โรงเรียน ซูปเปอร์มาร์เก็ต ห้างสรรพสินค้า ถ้าฝืนทำโครงการ ก็อาจจะใช้เวลาหลายปี หรือ เป็นสิบปีจนกว่าบริเวณรอบโครงการจะเจริญ รวมทั้งราคาประเมินที่ดิน (ดูเพิ่มเติม สำนักงานที่ดิน กรมธนารักษ์) จะคุ้มค่าในการลงทุนทำโครงการหรือไม่ 2. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำโครงการอสังหาฯ . อย่าเพิ่งทำการใดๆ ถ้ายังไม่รู้ว่าที่ดิน หรือ ทำเลที่ตั้งที่กำลังจะทำโครงการอสังหาฯ นั้นเป็นสีใดในผังเมือง (กฎหมาย ด้านโยธาธิการและผังเมือง) เพราะแต่ละสีมีเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ของที่ดิน และ ราคาซื้อขายที่แตกต่างกัน หากไม่ศึกษาให้ดี อาจไม่สามารถเปิดโครงการได้เพราะผิดกฎหมาย ทำให้มีผลกับต้นทุนของโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เช่น ผังเมืองสีเขียว (เกษตรกรรม) ไม่สามารถทำโครงการบางประเภทได้ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอนโดฯ ถ้าเกิดมีที่ดินมรดกอยู่ในผังเมืองสีเขียว ก็อาจจะต้องเปลี่ยนไปทำโครงการสวนเกษตร ปลูกผักออแกนิค หรือ ศึกษาเทรนของตลาดเพื่อมาใช้ศักยภาพของที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด สิ่งเหล่านี้ทำให้นักลงทุนหน้าใหม่ที่ยังไม่ศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนประสบความผิดพลาดล้มเหลวได้   3. การออกแบบโครงการอสังหาฯ  . เมื่อศึกษาจนรู้ (สีผังเมือง) ว่าจะสร้างโครงการอสังหาฯ แบบไหนบนแปลงที่ดินที่เลือกไว้แล้ว เช่น จะสร้างโครงการทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็ก ก็ต้องออกไปสำรวจวิจัยตลาดว่า เจ้าถิ่น คู่แข่งหลัก คู่แข่งรอง ออกแบบโครงการอย่างไร มีคอนเซป และจุดขายอย่างไร ถ้ามีโครงการไหนถูกใจบ้าง ก็เก็บข้อมูลไว้ให้ละเอียดเพื่อมาทำการวิเคราะห์ว่าโครงการที่กำลังจะเริ่มพัฒนาสามารถทำให้ทัดเทียม หรือดีกว่าได้หรือไม่ หากออกแบบโครงการได้ดีกว่า มีจุดเด่นที่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า และ ตลาดบริเวณนั้นยังไม่มีก็มีโอกาสชนะได้มากยิ่งขึ้น . อย่างไรก็ตามเวลาไปสำรวจตลาด ควรให้สถาปนิก หรือ ผู้ที่รับผิดชอบด้านการวางแผนการตลาดไปดูด้วยเพื่อจะได้เห็นมุมมองมาออกแบบรูปแบบบ้าน (สถาปนิกช่วยได้) วิจัยและวิเคราะห์จุดแข็งเพื่อเตรียมวางแผนการตลาดและส่งเสริมการขาย (นักการตลาดช่วยได้) 4. การออกแบบสินค้า . ถือว่าเป็นงานปราบเซียนของนักพัฒนาอสังหาฯ มือใหม่ที่จะต้องออกแบบสินค้าให้แตกต่างกับคู่แข่งที่อยู่ในพื้นที่ มีความทันสมัย ตอบโจทย์พฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ขนาดของครอบครัวจะสัมพันธ์กับจำนวนห้อง พฤติกรรมการกินอยู่ ทำอาหารกินเอง หรือ ซื้อบ่อยกว่าจะมีความสัมพันธ์กับขนาดห้องครัว ถ้าครอบครัวใหญ่ ห้องครัวจะต้องใหญ่ หรือ อาจจะมีครัวไทยแยก พฤติกรรมการเดินทางไปทำงาน...

กฎหมายสิ่งปลูกสร้าง

การปลูกสร้างบ้านด้วยตนเองยังมีเรื่องของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง หากใครที่กำลังจะปลูกบ้านสักหลังลองมาดูกันก่อนว่าที่ดินที่ครอบครองอยู่เป็นอย่างไร...

การขายฝาก

การขายฝาก คืออะไร      การขายฝาก คือ การซื้อขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อ ฝากทันทีแต่มีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนดทรัพย์สินใด ขายฝากได้บ้าง ทรัพย์สินทุกชนิดขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แต่การซื้อขายทรัพย์บางอย่างต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้        แบบของสัญญาขายฝาก           1. ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) เช่น บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอยู่อาศัย สัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า โค เป็นต้น ทรัพย์สินเหล่านี้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น...

ลงทุนในอสังหา

สวัสดีครับ เบรคจากสถานการณ์น้ำท่วมมาเรียนรู้การลงทุนอสังหาคลายเครียดกับ Mr.Oe กันนะครับ พอดีผมขนของเสร็จแล้ว นั่งเขียนอะไรมั่งจะได้ไม่ฟุ้งนะครับ ???? ตอนนี้ เรามาดูกันเรื่องของ อสังหาประเภทต่างๆ ที่เหมาะกับการลงทุนกันครับ จะพาไปดูกันว่ามีอะไรบ้าง แต่ละชนิดทำอะไรได้มั่ง รายละเอียดต่างๆ และความน่าลงทุนของแต่ละอันนะครับ ชนิดของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน 1. ที่ดินเปล่า 2. บ้านเดี่ยว 3. บ้านแฝด 4. ทาวน์เฮ้าส์ หรือ ทาวน์โฮม 5. อาคารพาณิชย์ 6. คอนโดมิเนียม 7. อพาร์ทเมนท์ให้เช่า / หอพัก 8. อาคารสำนักงาน / โกดัง 9. คอมมูนิตี้มออล์ / พื้นที่ขายของให้เช่า / ตลาด 10. โรงแรม / รีสอร์ท / ที่พักรายวัน 11. โรงพยาบาล 12. สิทธิการเช่า แถมด้วย 13. กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องแยกอธิบายไปเลย 1 ตอนเป็นอย่างน้อย พวกนี้เป็นแบบมาตรฐานที่นิยมทำกันในประเทศไทยนะครับ แบบแปลกๆกว่านี้ก็มี แต่เอาไว้เขียนตอนที่ลึกๆไปกว่านี้ครับ เช่น ฮวงซุ้ย ชุมชนสำหรับเพศที่สาม โรงแรมสัตว์เลี้ยง อะไรประมาณนี้ ขอเจาะลึกกันทีละชนิดนะครับ อันไหนที่สำคัญน่าสนใจก็ลงละเอียดหน่อยครับ   1. ที่ดินเปล่า คนเรายืนบนพื้นดิน ทำกิจกรรมและอาศัยอยู่บนพื้นดิน ที่ดินคือจุดเริ่มต้นของอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่น จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ตัวพื้นฐานที่สำคัญที่สุดในกลุ่มอสังหานะครับ ตราบใดที่มนุษย์ยังไม่สามารถสร้างคอนใดในอากาศได้ ที่ดินย่อมมีความสำคัญแน่นอน ลักษณะเฉพาะตัวของที่ดิน ตามที่เคยกล่าวในตอนที่แล้วมา เอามาสรุปอีกทีนะครับ   ที่ดินมีที่ตั้งเฉพาะตัว ไม่มีที่ดินแปลงไหน เหมือนกันนะครับ แม้จะอยู่ติดกันก็ตาม ทำให้ การเลือกทำเล เป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำลายไม่ได้ ถือเป็นสินทรัพย์ที่แท้จริง มีจำกัด และหายากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากคนที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินมีแต่จะมากขึ้น แต่ที่ดินงอกเพิ่มได้น้อยถึงน้อยมาก ที่ดินแปลงสวยๆทำเลดีๆ จึงมักมีราคาเพิ่มขึ้นทุกปี คงทนถาวรมากอายุยืนนาน ส่งต่อสืบทอดมรดกไปได้ยาวๆ ยกเว้นที่ดินบริเวณพิเศษเช่น ริมตลิ่ง ริมทะเลที่ถูกกัดเซาะหายไปหมดได้ แต่ที่ดินบางแห่งก็งอกได้ด้วยนะเออ เช่นที่ดินปากแม่น้ำ หาประโยชน์ หรือสร้าง cash flow ได้ มี growth ราคาปรับตัวขึ้นในระยะยาวค่อนข้างจะแน่นอน   โฉนดที่ดินสมัย ร.5 ฉบับแรก   เอกสารแสดงสิทธิที่ดิน มีอะไรบ้าง 1. ส.ค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ตัวเริ่มต้นเลย เป็นแค่การแจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ เวลาจะเปลี่ยนมือก็แค่แสดงเจตนาสละการครอบครองและส่งมอบให้ผู้รับโอน ปัจจุบันน่าจะไป upgrade กันเป็นโฉนด หรือ น.ส.3 – ก -ข กันหมดแล้ว 2. น.ส.2 ใบจอง พวกที่ดินที่รัฐจัดสรรให้ชาวบ้าน หรือที่ดินที่ชาวบ้านขอจับจองเป็นเจ้าของ โอนให้คนอื่นไม่ได้ ยกเว้นมรดก ถ้าทำประโยชน์ตามข้อกำหนด ก็มีสิทธิเอาไป upgrade เป็น ฉโนด หรือ น.ส.3 – ก – ข ได้ 3. น.ส.3 – น.ส.3 ก – น.ส.3 ข หนังสือรับรองการทำประโยชน์ พวกนี้คือเอกสารสิทธิรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่ทางการออกให้...

ลงทุนระยะสั้นและระยะยาวในธุรกิจอสังหาฯ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือธุรกิจที่ลงทุนสูง ผลตอบแทนสูง และความเสี่ยงสูง การลงทุนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้หลายวิธี โดยเราแบ่งประเภทของนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาและจุดประสงค์ในการลงทุน...

ทำความรู้จักกับ ‘ผังเมือง’ ก่อนลงทุน

    เชื่อว่าหลายคนน่าจะเคยได้ยินและกล่าวถึง “ผังเมือง” กันมาบ้าง โดยเฉพาะในมุมการออกแบบ เช่น นั่งมองทิวทัศน์เบื้องล่างในมุม Bird Eye’s View ขณะเครื่องบินขึ้นหรือลง หรือเสิร์ชหาภาพถ่ายดาวเทียม แล้วเห็นผังเมืองที่ได้รับการออกแบบอย่างน่าสนใจของเมืองต่างๆ บ้างตีกรอบเป็นบล็อกสี่เหลี่ยมเห็นเส้นสายถนนตัดกันชัดเจน บ้างมีจุดศูนย์กลางเป็นสิ่งปลูกสร้างสำคัญ แล้วจัดวางถนนหนทาง ตึกราบ้านช่อง และพื้นที่สีเขียวให้เหมือนรูปดาวบ้าง ใยแมงมุมบ้าง แต่จริงๆ แล้วคำว่า “ผังเมือง” มีความสำคัญและลึกล้ำกว่าความสวยงาม เพราะนี่คือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและการจัดกิจกรรมในแต่ละประเภทที่ดินอย่างเหมาะสมออกเป็น...

ตรวจสอบก่อนรับบ้าน

การเตรียมตัว อุปกรณ์ และจุดที่ต้องเช็ก  หลังจากซื้อบ้านแล้ว การตรวจรับบ้าน เป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่เราจะเซ็นรับมอบบ้าน และเป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก ๆ เพราะต้องใช้ความรู้และความละเอียดรอบคอบในการตรวจสอบ เพื่อให้มั่นใจว่าตัวบ้านสมบูรณ์ที่สุด  หากตัวบ้านมีตำหนิ ก็สามารถแจ้งให้โครงการแก้ไขได้ทันท่วงที  เพราะหากเซ็นรับมอบบ้านไปแล้ว โครงการอาจซ่อมแซมให้ล่าช้า หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ซึ่งก็ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านที่ไม่จำเป็นเลย  เพราะฉะนั้น...

รู้เรื่องระยะร่นอาคาร

การก่อสร้างบ้าน หรืออาคารต่างๆ เป็นเรื่องที่ต้อระมัดระวัง เพราะว่ามีเรื่องของระยะร่นอาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งทำให้ก่อนการก่อสร้างบ้าน หรืออาคารทุกครั้งต้องศึกษาสภาพพื้นที่โดยรอบ รวมไปถึงกฎหมายควบคุมอาคารอย่างละเอียด เพื่อให้การก่อสร้างนั้นเป็นไปอย่างถูกต้อง และไม่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมโดยรอบ รวมไปถึงเรื่องของความปลอดภัยด้วย ดังนั้นในบทความนี้จะมาให้คำแนะนำเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารประเภทต่างๆ...

เคล็ดลับฉบับมือใหม่หัดซื้อที่ดิน

สำหรับมือใหม่ที่ยังขาดประสบการณ์ จำเป็นจะต้องหมั่นศึกษาขั้นตอนซื้อที่ดินอย่างละเอียด แต่อย่าพึ่งกังวลจนเกินไป เพราะเรามีขั้นตอนซื้อที่ดินฉบับง่าย ๆ ที่ต้องร้องว้าว พร้อมแนะนำทริคการค้นหาราคาประเมินที่ดินฉบับมือใหม่หัดซื้อ เริ่มต้นด้วยการหาข้อมูลพร้อมสำรวจทำเลก่อนซื้อที่ดิน 1....

ราคาที่ดิน 2563

อัพเดท ราคาประเมินที่ดิน ปี 2563 หลังจากที่ทาง รองอธิบดีกรมธนารักษ์ มี การประกาศราคาประเมินทรัพย์สินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รอบใหม่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2564 แทนทำให้ตารางประเมินราคาที่ดินปี 2563 นั้นไม่หนี้ห่างจากปี 2562 มาเท่าไรโดยสำหรับข้อมูลนี้จะทำขึ้นเพื่อประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายถนนเท่านั้น...

กฎหมายที่ดิน : “ที่ดินตาบอด”

ที่ดินตาบอด คือ ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ไม่มีทางเข้าออกสู่ที่ดินของตัวเองได้ แต่รู้หรือไม่ที่ตาบอด สามารถแก้ปัญหาให้ที่ดินมีทางออกได้ด้วยการยื่นหนังสือขอผ่านทาง ตามสิทธิทางกฎหมายที่ดินตาบอดหรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า ทางจำเป็น หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะคงหนักใจไม่ใช่น้อย...

รู้เรื่องรังวัด

สำหรับคนที่อยากครอบครองที่ดินและต้องการทำการซื้อ-ขายที่ดิน นอกจากจะต้องตรวจสอบในเรื่องของโฉนดที่ดิน, ราคา, กฎหมาย, ค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมไปถึงทำเลที่ต้องการซื้อแล้ว สิ่งหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญก็คือ ‘การรังวัดที่ดิน’ อีกหนึ่งกระบวนการที่ต้องทำก่อนการซื้อ-ขายที่ดินที่หลายคนอาจไม่เคยรู้ถึงความจำเป็นและรายละเอียดในด้านขั้นตอนกันสักเท่าไหร่  บทความนี้จึงได้เรียบเรียงและแจกแจงข้อควรรู้เกี่ยวกับการรังวัดที่ดินให้ทุกคนได้ทราบ...