BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

สิ่งที่สำคัญต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหา

หลักการในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่สำคัญที่สุดที่เราควรเข้าใจก็คือเรื่องของทำเล เพราะทำเลถือว่าสิ่งชี้เป็นชี้ตายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ดีจะช่วยทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อย่างรวดเร็วและในทางกลับกันถ้าเราเลือกทำเลพลาด...

ขั้นตอนการขอรังวัดที่ดิน

ใครมีที่ดินเปล่าแล้วไม่ค่อยได้ไปดูแล และกั้นพื้นที่ เมื่อต้องการจะขายที่ดิน หรือแบ่งแยกที่ดินสำหรับมรดก ก็ต้องไปรังวัดที่ดินใหม่ เพื่อจตรวจสอบขอบเขต และขนาดที่ดินให้มั่นใจว่าถูกต้อง ที่ดินไม่หายไปไหน เพราะบางครั้งอาจมีปัญหาว่า ที่ดินข้างเคียงมีการล้อมรั้วเข้ามาเกินในพื้นที่ของเราโดนไม่รู้ตัว หรือ หลักหมุดเขตหาย หรือคลาดเคลื่อน ก็อาจทำให้ขนาดที่ดินจริงไม่ตรงกับในโฉนดได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้และส่งผลให้เวลาขายที่ดินจะเกิดปัญหาเพราะขนาดที่ดินไม่ตรงตามที่ตกลงไว้นั่นเอง หากคุณเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินว่างเปล่า...

สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร   สัญญาจะซื้อ-จะขาย เป็นสัญญาที่มีข้อความว่า คู่สัญญาได้แสดงเจตนาตกลงกันแล้วว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินกันในอนาคต...

รู้ก่อนลงทุนอสังหา

หลายคนเชื่อว่าการลงทุนทำธุรกิจหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นหนทางสู่ความร่ำรวย แต่ไม่ใช่ทุกคนที่ทำแล้วจะรวย  หลายคนที่ทำแล้วเจ๊งหมดตัวเลยก็มี คนที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วประสบความสำเร็จจะให้ความสำคัญ  เรียนรู้อย่างต่อเนื่อง เจาะลึกข้อมูล และทำงานกับผู้เชี่ยวชาญด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแตกต่างๆ กับคนที่ทำอสังหาฯ แล้วเจ๊งโดยไม่รู้สาเหตุผู้ประกอบการหรือนักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีความรู้อย่างน้อย 12 เรื่องดังนี้ 1. ทำเล . โครงการอสังหาฯ แต่ละประเภทมีความแตกต่างกันอย่างมาก สำหรับคนที่มีที่ดินอยู่แล้วก็ถูกบังคับด้วยโจทย์ของที่ดินว่าเหมาะสำหรับทำโครงการอสังหาฯประเภทไหน แต่สำหรับคนที่ยังไม่มีที่ดิน จะมีทางเลือกในการทำโครงการในฝันได้มากกว่า . อย่างไรก็ตามการเลือกทำเลในการทำโครงการอสังหานั้นก็มีปัจจัยในการพิจารณาหลักๆ ดังนี้ เช่น ประชากรต่อพื้นที่ (ดูได้ที่ สถิติทางการทะเบียน กรมการปกครอง) เพื่อวิเคราะห์ว่าประเภทของโครงการอสังหาฯ ที่กำลังคิดจะทำนั้นเหมาะสมกับพฤติกรรมของประชากรที่อยู่ในพื้นที่นั้นหรือไม่ เช่น หาคุณอยากทำโครงการคอนโด แต่ประชากรในพื้นที่ยังไม่หนาแน่น การเดินทางที่เข้าถึงยาก ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ตลาด ร้านอาหาร โรงเรียน ซูปเปอร์มาร์เก็ต ห้างสรรพสินค้า ถ้าฝืนทำโครงการ ก็อาจจะใช้เวลาหลายปี หรือ เป็นสิบปีจนกว่าบริเวณรอบโครงการจะเจริญ รวมทั้งราคาประเมินที่ดิน (ดูเพิ่มเติม สำนักงานที่ดิน กรมธนารักษ์) จะคุ้มค่าในการลงทุนทำโครงการหรือไม่ 2. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการทำโครงการอสังหาฯ . อย่าเพิ่งทำการใดๆ ถ้ายังไม่รู้ว่าที่ดิน หรือ ทำเลที่ตั้งที่กำลังจะทำโครงการอสังหาฯ นั้นเป็นสีใดในผังเมือง (กฎหมาย ด้านโยธาธิการและผังเมือง) เพราะแต่ละสีมีเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ของที่ดิน และ ราคาซื้อขายที่แตกต่างกัน หากไม่ศึกษาให้ดี อาจไม่สามารถเปิดโครงการได้เพราะผิดกฎหมาย ทำให้มีผลกับต้นทุนของโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เช่น ผังเมืองสีเขียว (เกษตรกรรม) ไม่สามารถทำโครงการบางประเภทได้ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอนโดฯ ถ้าเกิดมีที่ดินมรดกอยู่ในผังเมืองสีเขียว ก็อาจจะต้องเปลี่ยนไปทำโครงการสวนเกษตร ปลูกผักออแกนิค หรือ ศึกษาเทรนของตลาดเพื่อมาใช้ศักยภาพของที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด สิ่งเหล่านี้ทำให้นักลงทุนหน้าใหม่ที่ยังไม่ศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนประสบความผิดพลาดล้มเหลวได้ 3. การออกแบบโครงการอสังหาฯ  . เมื่อศึกษาจนรู้ (สีผังเมือง) ว่าจะสร้างโครงการอสังหาฯ แบบไหนบนแปลงที่ดินที่เลือกไว้แล้ว เช่น จะสร้างโครงการทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็ก ก็ต้องออกไปสำรวจวิจัยตลาดว่า เจ้าถิ่น คู่แข่งหลัก คู่แข่งรอง ออกแบบโครงการอย่างไร มีคอนเซป และจุดขายอย่างไร ถ้ามีโครงการไหนถูกใจบ้าง ก็เก็บข้อมูลไว้ให้ละเอียดเพื่อมาทำการวิเคราะห์ว่าโครงการที่กำลังจะเริ่มพัฒนาสามารถทำให้ทัดเทียม หรือดีกว่าได้หรือไม่ หากออกแบบโครงการได้ดีกว่า มีจุดเด่นที่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า และ ตลาดบริเวณนั้นยังไม่มีก็มีโอกาสชนะได้มากยิ่งขึ้น . อย่างไรก็ตามเวลาไปสำรวจตลาด ควรให้สถาปนิก หรือ ผู้ที่รับผิดชอบด้านการวางแผนการตลาดไปดูด้วยเพื่อจะได้เห็นมุมมองมาออกแบบรูปแบบบ้าน (สถาปนิกช่วยได้) วิจัยและวิเคราะห์จุดแข็งเพื่อเตรียมวางแผนการตลาดและส่งเสริมการขาย (นักการตลาดช่วยได้) 4. การออกแบบสินค้า . ถือว่าเป็นงานปราบเซียนของนักพัฒนาอสังหาฯ มือใหม่ที่จะต้องออกแบบสินค้าให้แตกต่างกับคู่แข่งที่อยู่ในพื้นที่ มีความทันสมัย ตอบโจทย์พฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ขนาดของครอบครัวจะสัมพันธ์กับจำนวนห้อง พฤติกรรมการกินอยู่ ทำอาหารกินเอง หรือ ซื้อบ่อยกว่าจะมีความสัมพันธ์กับขนาดห้องครัว ถ้าครอบครัวใหญ่ ห้องครัวจะต้องใหญ่ หรือ อาจจะมีครัวไทยแยก พฤติกรรมการเดินทางไปทำงาน...

ที่ดินตาบอด

หลายคนที่เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะคงหนักใจไม่ใช่น้อย...

ธอส.สานต่อ 'บ้านล้านหลัง' เฟส 2 วงเงิน 3.6 หมื่นล้าน

ธอส.เตรียมชงบอร์ดขออนุมัติโครงการ 'บ้านล้านหลัง' เฟส 2 เพิ่มวงเงินปล่อยสินเชื่อรวม 36,000 ล้านบาท ยืดสิ้นสุดโครงการจากสิ้นปี 64 ขยับไปหมดโครงการปี 67 พร้อมปรับอัตราดอกเบี้ยคงที่เหลือ 2% ในระยะ 3 ปีแรก คาดเสนอบอร์ดไม่เกินไตรมาส 2 ปีนี้ หวังช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัย ด้านบริษัทอสังหาฯ เข็นโครงการเข้าร่วม นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ "บ้านล้านหลัง" ว่า อยู่ระหว่างการเสนอต่อคณะกรรมการธนาคารฯ (บอร์ด ธอส.) เพื่อพิจารณาในการสานต่อโครงการในเฟสที่ 2 โดยจะขยายใน 3 ด้านสำคัญ ได้แก่ 1.เพิ่มวงเงินปล่อยสินเชื่อจากเฟส 1 ที่มีวงเงินอยู่ 50,000 ล้านบาท เพิ่มเป็นอีกปีละ 12,000 ล้านบาท ตลอด 3 ปี รวมเป็น 36,000 ล้านบาท 2.ขยายระยะเวลาโครงการจากเดิมที่จะสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2564 นี้ ขยายไปสิ้นสุดโครงการสิ้นปี 2567 และ 3.ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในโครงการ จากเดิมดอกเบี้ยคงที่ 1-5 ปีแรก ที่ 3% สำหรับผู้มีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาทต่อเดือน และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปี สำหรับผู้มีรายได้เกิน 25,000 บาทต่อเดือน เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ต่ำกว่า 3% (เหลือ 2%) เพื่อให้สอดคล้องกับดอกเบี้ยในตลาดปัจจุบัน "การลดดอกเบี้ยจะช่วยเหลือผู้กู้ได้ค่อนข้างมาก...

ที่ดินปรปักษ์

ใครที่เป็นนักลงทุน หรือ กำลังมองหาที่ดินสะสมไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเอง โปรดพึงระวังให้ดีกับคำว่า “ครอบครองปรปักษ์” และเตรียมตัวทำความเข้าใจกับเรื่องที่ให้ถ่องแท้ เพราะยิ่งคุณมีที่ดินมากแค่ไหนการดูแลทรัพย์สินของท่านก็ยิ่งยุ่งยากขึ้นไปเรื่อยๆ หลายคนมีที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ...

การยื่นขอสิ่งปลูกสร้าง

การยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน 1. ยื่นคำร้องขออนุญาตก่อสร้างบ้านที่สำนักงานเขตท้องถิ่นในพื้นที่นั้น ๆ เช่น สำนักงานเขตหรือกรุงเทพมหานครสำนักงานเทศบาล สำนักงานเมืองพัทยา ฯลฯ ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ของจังหวัดนั้น ๆ 2. สำนักงานเขตท้องถิ่นตรวจสอบแบบแปลน โดยเฉพาะในเขตที่ประกาศใช้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร...

5 เทคนิคเลือกหอพักอย่างไรให้ดีต่อใจที่สุด

หอพักก็เปรียบเสมือนบ้านหลังหนึ่งของผู้อยู่อาศัยเพราะเป็นพื้นที่ส่วนตัวที่เราใช้พักกาย...

12 ข้อที่ต้องรู้ก่อนซื้อที่ดิน

 ราคาที่ดินก็แพงขึ้นเรื่อย ๆ จะซื้อทั้งทีต้องลงทุนเยอะ แต่สภาพคล่องต่ำ ก่อนจะซื้อที่ดินสักแปลงเราจึงต้องตรวจสอบศักยภาพของที่ดินก่อนว่าคุ้มค่ากับราคาหรือไม่...

การขายอสังหาฯมรดก หักภาษี 50%

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ท่านคงคุ้นเคยกับการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดากันบ้างแล้ว เพราะเป็นภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อหาเงินมาได้ ทั้งรายได้จากงานที่ทำ และจากผลตอบแทนการลงทุน นอกจากภาษีเงินได้ดังกล่าวแล้ว ทราบหรือไม่ว่ายังมีภาษีอีกประเภทหนึ่งที่ต้องจ่ายเมื่อขายทรัพย์สินให้ผู้อื่น...

การสร้างบ้าน

“ บ้าน” คือ...สถานที่ที่มอบความหมายอันลึกซึ้งให้แก่ผู้พักอาศัย เพราะบ้านมีความสำคัญต่อทุกคนภายในครอบครัวคนคิดสร้างบ้านจึงต้องรวบรวมคอนเซ็ปต์-ดีไซน์...