BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

ปัญหาคอนโดที่พบบ่อย

ปัญหาคอนโดที่พบบ่อย

- ผิดกฎหมาย
โครงการไม่ได้รับใบอนุญาติให้ขายตามกฎหมาย มีการก่อสร้างขึ้นมาเอง เพื่อไม่ให้เงินจองเสียเปล่าต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามี ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร และรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment (EIA) Report)

-โดนคนขายยักยอกเงินจอง หรือปิดบริษัทหนี
พนักงานขายรับเงินจองเป็นเงินสด แล้วออกใบเสร็จในนามส่วนตัว ต่อมาก็ลาออกไปทำให้ลูกค้ามีปัญหากับโครงการ ดังนั้นโดยเราควรจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายโครงการโดยตรงให้โครงการออกใบเสร็จรับเงินในนามบริษัทจะปลอดภัยที่สุด 

-โครงการกู้เงินธนาคารไม่ผ่าน Project Financing
บางรายอาจขอเงินกู้จากธนาคารแล้วไม่ผ่าน เพื่อลดความเสี่ยงของธนาคารอาจการกำหนดเงื่อนไขว่าเจ้าของโครงการจะได้เงินกู้ต่อเมื่อขายยูนิตในโครงการ ขายได้เกินกว่า 50% แล้ว ดังนั้นควรเลือกเจ้าของโครงการที่น่าเชื่อถือ และมีฐานะการเงินที่ดี

-ทางเข้า-ออกคอนโดต้องผ่านที่ข้างเคียง
บางทีโครงการอาจซื้อที่ดินตาบอดซึ่งต้องผ่านที่แปลงข้างเคียง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหา ในอนาคต เราควรขอดูเอกสารการจดทะเบียนภาระจำยอม พื้นที่ที่เราจะใช้เป็นทางออกให้เรียบร้อยก่อน

-ไม่มีผู้รับเหมาก่อสร้าง ก่อสร้างล่าช้า
อาจทำให้โครงการจะก่อสร้างล่าช้าเพราะขายก่อนเมื่อได้เงินแล้วค่อยจ้างผู้รับเหมา ถ้าผู้รับเหมาเชื่อถือไม่ได้ หรือทงานไม่ได้ตามเป้า ทิ้งงานจะเกิดปัญหาตามมาดังนั้นจึงควรตรวจสอบว่ามีผู้รับเหมาเรียบร้อยแล้ว

-คอนโดสร้างเสร็จแต่ไม่ตรงตามโบว์ชัวร์ที่ได้โปรโมทก่อนซื้อ
โฆษณาเกินจริง ก่อนซื้อให้ดูโบว์ชัวร์หรือวีดีโออีกอย่าง แต่วางเงินจองและดาวน์แล้วกลับสร้างมาไม่เหมือนจริงโปรโมทว่าจะมีสวนสาธารณะ สระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกายแต่พอทำเสร็จแล้วไม่มี 
ดังนั้น เอกสารต่างๆควรเก็บไว้ให้ดี ไม่ว่าโปรชัวร์หรือรายละเอียดต่างๆก่อนซื้อเพราะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย หากเจ้าของโครงการไม่ทำตามสัญญา เราสามารถยกเลิกสัญญาได้ โดยแจ้งให้เจ้าของโครงการแก้ไข หากไม่แก้ไข เราก็เลิกสัญญาได้

-สัญญามีข้อความที่ทำให้ถูกเอาเปรียบจากเจ้าของโครงการ
ควรตรวจสอบข้อความในสัญญาให้ละเอียดว่ามีข้อความเอาเปรียบ หรือไม่เป็นธรรมกับผู้ซื้อคอนโดหรือไม่ถ้ามีควรขอเวลาตรวจสอบสัญญาเพิ่มเติม และขอให้มีการแก้ไข หรือตัดออก และถ้าจำเป็นอาจร้องเรียนสคบ.ได้

-ได้เนื้อที่น้อยกว่าเนื่อที่ที่ซื้อในตอนแรก
ตรวจสอบจำนวนพื้นที่แตกต่างกันนั้นเพิ่มขึ้น หรือลดลงเกินกว่า 5% ของพื้นที่ที่ตกลงหรือไม่ ถ้าเกิน 5% เราปฏิเสธไม่ซื้อได้ แต่ถ้าพื้นที่ลดลงไม่เกิน 5% ไม่สามารถปฎิเสธการซื้อได้

-มีสิ่งก่อสร้างมาบังคอนโดในอนาคต
เราซื้อไปแล้วอยู่ๆมีตึกสูงมาบังวิวหรือทิศลมพัดทำให้ห้องเราทึบ อับมองอะไรไม่เห็น กลายเป็นห้องไม่น่าอยู่ มีคนมองมาเห็นห้องเราตลอดเวลา คนขายอาจจะรู้แต่ไม่แจ้งให้เราทราบเราต้องตรวจสอบข้อมูลให้ดีว่าจะไม่มีการก่อสร้างมาบัดบังห้องที่เราซื้อในอนาคต
บางโครงการไม่ได้ทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ตามที่กฎหมายกำหนดแต่ให้ทำ “สัญญาจองซื้อ” แล้วให้ผู้ซื้อผ่อนเป็นงวดๆ ซึ่งไม่มีกฎหมายควบคุมซึ่งไม่ปลอดภัย วิธีปฏิบัติที่ถูกต้องคือ ผู้ซื้อตกลงซื้อแล้ววางเงินจอง เจ้าของโครงการจะออก ''ใบรับเงินจอง"” ให้ แล้วนัดวันทำสัญญาจะซื้อจะขายกันอีกครั้ง เมื่อคอนโดเสร็จพร้อมโอน จะต้องมาทำสัญญาซื้อขายกันอีก ซึ่งจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดิน
 

-โครงการคอนโดสร้างไม่เสร็จตามเวลาที่กำหนด
โครงการสร้างคอนโดล่าช้าไม่เสร็จ ทันตามเวลาที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าเห็นชัดเจนว่าไม่เสร็จ เช่น ตึกยังไม่สร้างไม่สามารถเข้าอยู่ได้ เรามีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยเจ้าของโครงการต้อง คืนเงินที่เราชำระไปแล้วทั้งหมด พร้อมเบี้ย หรือมีสิทธิหยุดชำระเงินค่างวดได้เลย และเรียกค่าปรับเป็นรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% แต่ไม่เกิน 10% ของราคาห้องชุด
ส่วนเสร็จไม่เสร็จไม่สามารถสรุปได้ชัดเจน เช่น ห้องเสร็จหมดแต่ส่วนกลางยังไม่เรียบร้อย หรือห้องมีรายละเอียดเล็กน้อยภายในห้องยังเก็บ หรือแก้ไขให้ไม่เรียบร้อย เราต้องเจรจากับเจ้าของโครงการให้เรียบร้อยก่อนโอน เพื่อให้เราซื้อคอนโดอย่างสบาย ใจ ไม่ถูกหลอก หรือเอาเปรียบได้

-ถูกบังคับให้โอนแต่ห้องคอนโดยังไม่เรียบร้อย
เราสามารถตกลงกันกับเจ้าของโครงการว่ามีจุดบกพร่องต้องแก้ไขตรงไหน ต้องแก้ภายในเมื่อไหร่ อย่างไร หากเจ้าของโครงการยังไม่แก้ไขสามารถแจ้งต่อกรมที่ดินได้ เพื่อบอกเหตุผลของการไม่รับโอน

รอบรู้ระวังตนไว้เพื่อไม่ให้เสียเปรียบเสียรู้ในการลงทุนนะคะ

รอบคอบมั่งคั่ง

น้ำตาล

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ลุ้นตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง จะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่?

เช่าที่ดินทําการเกษตร

รีไฟแนนซ์ธนาคารเดิมหรือย้ายธนาคารใหม่ดี