BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

เลือกที่ดินสร้างบ้านทำไงดี?

 

การเริ่มสร้างบ้าน แน่นอนว่าต้องมีที่ดินก่อน ไม่ว่าจะรื้อถอนจากที่เก่าที่ซื้่อที่ดินว่างเปล่ามาสร้างใหม่ ซึ่งมีหลักพิจารณาก่อนปลูกสร้างดังนี้
1.เราสร้างบ้านใหม่เพราะอะไร? คุณต้องชัดเจนก่อนว่าเราจะมีบ้านใหม่เพราะอะไรถ้าเราตอบตัวเองได้ชัดเจน ข้อมูลนี้จะเป็นตัวบ่งบอกถึง ทำเลที่ดิน ขนาดตัวบ้าน งบประมาณ อื่นๆตามมาทั้งหมด
2.ทำเลหรือย่านที่เราอยากอยู่อาศัย เช่น ย่านที่ดินใกล้ที่ทำงาน ใกล้ญาติพี่น้อง ทำเลที่พักผ่อนใกล้ธรรมชาติ จังหวัดที่เราชอบ เพราะย่านจะเป็นตัวบ่งบอกถึงงบประมาณในการซื้อที่ดินและราคาก่อสร้างบ้าน
3.จำนวนห้องการใช้สอยภายในบ้าน ได้แก่ จำนวนห้องนอน? ห้องน้ำ? จอดรถกี่คัน? ชอบบ้านใหญ่หรือเล็ก เพราะส่วนนี้จะเป็นตัวกำหนดขนาดที่ดิน

แต่ถ้าหากลงทุนซื้อที่ดินใหม่มาปลูกสร้างสิ่งแรกเลย
1.ถามตัวเองก่อนว่าอยากอยู่ในสภาพแวดล้อมแบบไหน 


  โดยการศึกษาจากผังการใช้ที่ดินของแต่ละจังหวัด  เพราะจะได้รู้ว่า ชุมชนแถบนั้นๆ เป็นเขตพื้นที่อยู่อาศัยหรือไม่ ถ้าเราเลือกจะอยู่ในเขตอุตสาหกรรม บ้านเราก็จะห้อมล้อมไปด้วยโรงงานต่างๆ แถมด้วยมลภาวะทุกรูปแบบ
บางคนอยากอยู่ใกล้สนามบินฯ เพราะเวลาไปต่างประเทศจะได้สะดวกดี แต่ลืมไปว่าชาตินี้จะได้ไปซักกี่ครั้งเลยเห็นข่าวว่า มีประชาชนกลุ่มหนึ่งออกมาเดินขบวนประท้วงให้ทางสนามบินฯ รับผิดชอบจะได้ไปซื้อบ้านที่อื่นอยู่ เพราะทนเสียงขึ้น-ลง ของเครื่องบินไม่ไหว..(ทั้งๆที่โครงการสนามบินแห่งนี้..ภาครัฐประกาศจะสร้างก่อนมีจะโครงการบ้านจัดสรรเหล่านี้มานานกว่า 40 ปีแล้ว) 
บางคนชอบธรรมชาติมากเลยเลือกอยู่โซนเกษตรกรรม(ซื้อมาจากชาวไร่-ชาวสวน ที่ร้อนเงิน ราคาถูกมากๆ) อยู่มา 10 ปีแล้ว ยังหาเพื่อนบ้านไม่ได้ซักคน ถนนหน้าบ้านยังเป็นหลุมเป็นบ่ออีกต่างหาก ขโมยก็เยอะ จึงต้องเลี้ยงหมาไว้เป็นเพื่อน ไฟฟ้า-น้ำประปาไม่ต้องพูดถึง พอถึงช่วงฤดูน้ำหลากน้ำ ระดับน้ำก็สูงเป็นเมตร  เฮ้อ!..รู้อย่างนี้ไปซื้อที่จัดสรรในเมืองจะดีกว่ามั๊ย..แพงหน่อยจะได้หมดกังวล

2. เริ่มศึกษาข้อมูลต่างๆ อย่างละเอียด
- ราคาประเมินที่ดินในแต่ละเขต จะแตกต่างกันเพราะมันจะมีเหตุและผล แฝงเป็นข้อคิดให้พิจารณา
- หาข้อมูลจากการประกาศขายที่ดิน ตามสื่อต่างๆ และ เปรียบเทียบราคาขายในแปลงที่มีทำเลคล้ายกัน
- สำเนาโฉนดที่ดิน ดูประวัติการถือ-ครอบครอง(ภาระผูกพันของที่ดิน),ถนน(ระบุเป็นสาธารณะหรือไม่ ถ้าไม่ ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออก จะได้ไม่โดนล้อมรั้วปิดทางเข้าออกภายหลัง)
- ศึกษาแผนการพัฒนาที่ดิน หรือ โครงการต่างๆที่ภาครัฐ มีนโยบายจะจัดทำ เช่น แนวเวนคืนที่ดิน เพื่อจัดทำถนนเลี่ยงเมือง หรือ ถนนวงแหวนรอบเมืองต่างๆ,แผนขยายถนน,แนวทางด่วนใหม่ๆ ตลอดจน ระบบคมนาคมต่างๆ เพื่อเราอาจจะได้ประโยชน์ หรือ เสียผลประโยชน์ จากโครงการเหล่านี้ก็ได้

 

ระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ ต่างๆ เช่น ไฟฟ้า,ประปา,โทรศัพท์,สัญญาณ ADSL ฯลฯ

- แผน และ แนวป้องกันน้ำท่วม ในฤดูน้ำหลาก

- มีแนวทางระบายน้ำสาธารณะ หรือไม่ ถ้าไม่มีแล้วน้ำทิ้งของเราจะไหลไปลงที่ไหน

- ในกรณีที่จะซื้อที่จัดสรร ตามโครงการต่างๆ ก็ควรดูความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการนั้นๆ ด้วย เช่น ผลงานโครงการที่ผ่านมา(มีบัญชีดำ กับ สคบ.หรือไม่) ,มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้วหรือยัง

       เมื่อพิจารณาปัจจัยต่างๆเบื้องต้น อีกสิ่งหนึ่งที่อยากจะกล่าวเสริม คือ ระยะเวลาในการเดินทาง ในช่วงต่างๆของวัน(เช้าและเย็น) ดูการจราจรเข้า-ออก ว่ามีความหนาแน่น มากน้อยเพียงใด สะดวกในการเดินทางหรือไม่ หลักสำคัญคือตัวเราสามารถไปทำงานสะดวก รองรับอนาคตได้ดี คือลูกหลานมีที่เรียนใกล้บ้าน สามารถเดินทางกันไปเองได้ ไม่ต้องไปส่งตั้งแต่เล็กจนโต ไม่ต้องซื้อรถให้ใช้คนละคัน ใกล้ห้าง ใกล้โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ยิ่งมากยิ่งดี เราทำงานตรงไหนก็เลือกใกล้ๆตรงนั้น อนาคตเรื่องน้ำมันก็นับวันจะแพงขึ้นเรื่อยๆ เดินทางใกล้ๆไว้เป็นดีที่สุด มีข้อยกเว้นอยู่เรื่องหนึ่งที่พอจะทดแทนเรื่องทำเลที่ตั้งได้ นั่นคือ ระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ ที่สะดวกรวดเร็ว ช่วยให้เราหลุดพ้นจากปัญหาโลกแตก คือรถติดได้ เช่น
ถ้าเราเลือกทำเลที่ดินใกล้ๆระบบฯที่มีอยู่ในปัจจุบัน ราคาที่ดินจะมีราคาสูง แต่ถ้าเป็นระบบในอนาคต ยังไม่ได้สร้าง แต่ประกาศเส้นทางและสถานีชัดเจนแล้ว ก็พอจะซื้อเวลาล่วงหน้าได้ ราคาจะรองลงมา โดยเฉพาะที่ห่างๆตัวเมืองออกมาหน่อย คือชานเมืองและปริมณฑลรอบๆ

3.รูปร่างและขนาดของที่ดิน

- รูปร่าง ควรดูพื้นที่สี่เหลียมผืนผ้า รูปที่ดินควรวางในแนวตะวันออก-ตก (บ้านจะได้รับลมได้ดี)

- สัดส่วนของที่ดิน (ด้านกว้าง และ ยาว) ให้สัมพันธ์กัน อย่าลืมว่าเวลาปลูกบ้าน จะมีกฏหมายบังคับเกี่ยวกับระยะแนวร่นของอาคารด้วย เช่น แนวผนังบ้านที่ไม่มีช่องเปิด ต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร (ในกรณีที่เพื่อนบางข้างเคียงไม่เซ็นยินยอมให้) หรือ แนวผนังที่มีช่องเปิด(หน้าต่าง-ประตู)ชั้นที่1และ2 ต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2.00 เมตร ส่วนแนวผนังที่มีช่องเปิด(หน้าต่าง- ประตู)ชั้นที่ 3 ต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 3.00 เมตร เป็นต้น ทีนี้เราจะได้รู้ว่าเราจะเหลือพื้นที่สำหรับปลูกสร้างบ้านเราเท่าไหร่ครับ สรุปคือต้องหักระยะร่นแนวตัวบ้านไว้ด้านละ 2 เมตร

- ขนาดของที่ดิน ก็พิจารณาจากกำลังทรัพย์ที่เรามีนะ เพราะที่ดิน ถือเป็นสินทรัพย์อย่างหนึ่ง เป็นการลงทุนระยะยาว ราคามีแต่ขึ้น ไม่มีลง และไม่มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ถ้ายังไม่ได้ใช้งาน (แต่อย่าลืมจ่ายภาษีที่ดิน ปีละครั้งนะ) โดยทั่วไปพื้นที่ ที่มีการจัดสรรแล้ว สำหรับบ้านเดี่ยวจะมีขนาดไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา ซึ่งพอเหมาะในการสร้างบ้านเดี่ยว 2 ชั้น สำหรับที่มีพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน ประมาณ 120-140 ตารางเมตร

4.การกู้เงินจากสถาบันทางการเงินต่างๆ 

- เท่าที่ทราบในกรณีซื้อที่ดินเปล่า(โดยไม่มีสิ่งปลูกสร้าง) ปัจจุบันสถาบันทางการเงินเค้าจะไม่สนับสนุนเพราะมันมีประวัติเรื่อง NPL สืบเนื่องมาจากการกว้านซื้อที่ดิน เพื่อเก็งกำไรกันในยุคฟองสบู่นั่นแหละสุดท้ายก็กลายเป็นหนี้เน่า ขายทอดตลาดก็ไม่ได้ราคา
     
     ค่อยๆศึกษาข้อมูลจากอย่างละเอียด อย่าใจร้อนหรือรีบตัดสินใจซื้อ ถ้าแปลงที่ดินดังกล่าวถูกมากๆ ก็ให้ตั้งข้อสังเกตุว่า ทำไมเขาถึงขายราคานั้นๆ ร้อนเงินจริงหรือเปล่า หรือว่าเป็นนายหน้าหลอกขาย เพื่อหวังเอาเงินค้ำประกัน ก้อนแรกแล้วหายตัวไป หรือเป็นที่ตาบอดกันแน่ (ไม่มีทางเข้าออก,น้ำ-ไฟ เข้าไม่ถึง) ควรปรึกษาคนที่มีประสบการณ์ หรือ คนในครอบครัวก่อนการตัดสินใจเป็นดีที่สุด

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

คำสอนสมเด็จพระญาณสังวร

ข้อดีของการลงทุนอสังหา

Terra BKK ชี้อสังหาฯ ไทยปีนี้อยู่ในช่วงขาลง และเตรียมรับสังคมสูงวัย