BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

5 อสังหาน่าลงทุน

เท่าที่มีการสำรวจในปัจจุบันพบว่าอสังหาฯเชิงพาณิชย์ที่คนนิยมลงทุนกันทั่วโลกจะมีอยู่ 5 ประเภทด้วยกัน ต่างมีข้อดีข้อเสียเฉพาะตัว จึงเหมาะใช้ลงทุนในสถานการณ์ที่แตกต่างกันตามไปด้วยซึ่งอาจแยกอธิบายให้เห็นได้ดังนี้

1. ที่ดินเปล่า รูปแบบที่นิยมทำกันก็คือเข้าซื้อที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ใกล้ที่ดินโซนพาณิชย์ราคาถูกๆ เพื่อถือรอขายกำไรในราคาแพงๆในอนาคตอันใกล้เมื่อที่ดินเริ่มเปลี่ยนกลายมาเป็นที่ดินโซนพาณิชย์ 
แต่ข้อผิดพลาดของการลงทุนแบบนี้ก็คือส่วนใหญ่แล้วการซื้อที่ดินลงทุนมักไม่ได้เกิดจากการวิเคราะห์ทิศทางความเจริญอย่างดีเสียก่อน แต่กลับมาจากข้อมูลและการโน้มน้าวที่มาจากฝั่งผู้ขายเป็นสำคัญ ซึ่งข้อมูลที่ได้รับจากผู้ขายนี้มักเป็นข่าวโคมลอย ส่งผลให้ซื้อแล้วราคาไม่ไปไหนแถมขายออกยากอีกต่างหาก ข้อด้อยอีกข้อหนึ่งคือจะไม่มีค่าลดหย่อนหรือค่าเสื่อมมาใช้ช่วยลดหย่อนภาษีใดๆเลย

2.อพาร์ตเมนต์ เป็นการลงทุนประเภทที่มีภาระต้องดูแลบริหารจัดการเป็นพิเศษ เนื่องจากอัตราการเข้าออกของลูกค้าผู้เช่ามักหมุนเวียนค่อนข้างสูง และสัญญาเช่าค่อนข้างสั้นปกติจะมีตั้งแต่ 1 เดือน จนถึง 1 ปี จุดด้อยที่เห็นได้ชัดก็คือต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างมากในการซื้อห้องหรือสร้างเพื่อนำมาตกแต่งปล่อยเช่า และผู้เช่ามักมีปัญหาในเรื่องการจ่ายค่าเช่าล่าช้า สำหรับนักลงทุนที่มีเป้าหมายต้องการกระแสเงินสดสูงๆ ปกติแล้วการลงทุนในอพาร์ตเมนต์จะไม่ใช่คำตอบที่ดีนักในการสนองเป้าหมายแบบนี้ได้
อย่างไรก็ดีจุดน่าสนใจอย่างหนึ่งของการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ ก็คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อลงทุน โดยทั่วไปมักจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ชนิดอื่น

3.อสังหาฯที่ใช้ประโยชน์ในธุรกิจพิเศษบางอย่าง 
- ร้านอาหารหรือภัตตาคาร มีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยนิยมลงทุนในอสังหาฯ สำหรับให้กิจการร้านอาหารที่มีชื่อเสียงเช่า เช่น แมคโดนัลด์ เคเอฟซี เป็นต้น ข้อดีของการให้เช่ากับกิจการเหล่านี้เพียงรายเดียว ก็คือสัญญาเช่ามักทำกันในลักษณะที่ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทุกอย่างเอง
ส่วนจุดอ่อนอยู่ตรงที่ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ได้มักค่อนข้างต่ำ แนวทางแก้ไที่อาจทำได้ก็คือเปลี่ยนไปจับผู้เช่าซึ่งเป็นกิจการร้านอาหารที่มีขนาดเล็กลงมาหน่อย 
- ปั๊มน้ำมัน หมายถึงการเข้าซื้อทั้งที่ดินและธุรกิจปั๊มน้ำมันไปพร้อมๆกัน ซึ่งในปัจจุบันปั๊มทุกแห่งจะมีองค์ประกอบเป็นร้านสะดวกซื้อและร้านให้บริการรถยนต์ต่างๆ อยู่ภายในด้วย โดยกำไรจากการจำหน่ายน้ำมันค่อนข้างต่ำ ขณะที่กำไรในส่วนของร้านค้าจะสูงกว่า 
- โรงแรม การซื้อโรงแรมจะเท่ากับการซื้ออสังหาฯและธุรกิจที่ต้องดำเนินการทั้งวันทั้งปี ตลอด 24 ชม. โดยไม่มีวันหยุดเลยเป็นธุรกิจที่หนัก จุดพึงระวังคือโรงแรมเป็นธุรกิจที่มีขึ้น ลง ตามฤดูกาล และเป็นธุรกิจที่อ่อนไหว

4. อาคารสำนักงาน อาจทำเป็นอาคารชั้นเดียวหรือหลายชั้นก็ได้ กรณีเป็นอาคาร 2-3 ชั้นไม่มีลิฟต์มักหาลูกค้าเช่าได้ค่อนข้างยาก เพราะไม่สะดวก กรณีเป็นอาคารที่มีผู้เช่าเพียงรายเดียว ที่ใช้เป็นสำนักงานธุรกิจขนาดใหญ่ มีข้อเสียคือจะอ่อนไหวกับความเป็นไปทางเศรษฐกิจค่อนข้างมากเพราะหากเกิดว่างขึ้นมาเมื่อไรจะหาผู้เช่าใหม่ทดแทนได้ค่อนข้างยาก

5.ศูนย์การค้าหรือศูนย์ค้าปลีก นิยมทำเป็นอาคารชั้นเดียวเพื่อให้เหมาะกับธุรกิจผู้เช่าทีมีหลากหลาย แบบนี้มักประสบความสำเร็จดีหากตั้งในพื้นที่ชานเมือง ที่มีคนอาศียอยู่มากแต่มีผู้ขายไม่มาก จุดเด่นอีกอย่างคือสัญญาเช่าจะนิยมทำกันใบแบบผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช่จ่ายทุกอย่างเอง ซึ่งช่วยลดความยุ่งยากของเจ้าของอาคารไปได้มาก

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

อยากเป็นนักพัฒนาอสังหาต้องรู้

4 เรื่องต้องรู้ ก่อนวางแผนพัฒนาอสังหาฯ

ลงทุนในที่ดินเปล่า