BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

รู้ก่อนลงทุน “ใบจองคอนโด”

ในยุคที่เศรษฐกิจภายในประเทศรวมถึงเศรษฐกิจโลกกำลังชะลอตัว ใครหลายคนถึงกับบอกว่าอยู่ในช่วงขาลง หากเป็นเช่นนี้เห็นทีการฝากเงินเพื่อหวังดอกเบี้ยเหมือนสมัยก่อนคงไม่ใช่ตัวเลือกการลงทุนต่อไป วันนี้เรามีวิธีการลงทุนระยะสั้นที่สามารถสร้างผลกำไรได้กับ “การขายใบจองคอนโด” แต่ยังคงสงสัยเกี่ยวกับกลไกในการทำเงินของมัน รวมถึงขั้นตอนการเข้าไปลงทุนกับสินทรัพย์ประเภทนี้ บทความนี้เราขออาสาไขข้อข้องใจนี้เอง

ใบจองคอนโดคืออะไร?

ใบจองคอนโดคือเอกสารยืนยันความสนใจของบุคคลที่มีต่ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งการลงทุนประเภทนี้ไม่จำเป็นต้องมีเงินลงทุนถึงเจ็ดหลักเหมือนกับการลงทุนซื้ออสังหาฯ ที่เราจะได้กรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตามการมีใบจองไม่ได้หมายความว่าเรามีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอสังหาฯ เพียงแต่ยูนิตอสังหาฯ นั้นจะถูกล็อคไว้สำหรับเราเพื่อรอถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หลังจากที่เราผ่อนชำระจำนวนเงินดาวน์ครบแล้วซึ่งส่วนใหญ่จะมีสัดส่วนประมาณ 15-20% ของราคาอสังหาฯเต็ม

สาเหตุที่คนเลือกลงทุนประเภทนี้ 
การลงทุนในใบจองคอนโดเป็นการลงทุนหวังผลตอบแทนในระยะสั้นโดยส่วนใหญ่จะเก็งกำไรภายในกรอบระยะเวลา 1 เดือน ทั้งนี้ก่อนเริ่มลงทุนควรมีเงินก้อนสะสมเพื่อให้ได้มาซึ่งใบจองโดยผ่านขั้นตอนการจองและทำสัญญาซึ่งส่วนใหญ่จะใช้เงินจำนวนประมาณ 5 – 7 หมื่นบาท การลงทุนประเภทนี้เหมาะสำหรับคนที่มีกระแสเงินสดรองรับยอดผ่อนดาวน์ที่อาจเกิดขึ้น (เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 6 – 8 พันบาทต่อเดือน)

 

ควรเตรียมตัวอย่างไร?
การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยง การลงทุนใบจองคอนโดเช่นเดียวกัน ก่อนจะเริ่มลงทุนควรศึกษาปัจจัยต่างๆดังนี้:

-ทำเลที่ตั้งของโครงการ อยู่ในพื้นที่ที่ก่อให้เกิดดีมานด์สูงหรือไม่ โดยส่วนใหญ่ควรอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและเป็นพื้นที่ที่สามารถเข้าถึง โรงพยาบาล, ห้างสรรพสินค้าและแหล่งสาธารณูปโภคต่างๆ ได้โดยง่าย

-ประเภทและตำแหน่งของห้องชุด ควรศึกษาว่าตำแหน่งของยูนิตไหนอยู่ด้านไหนของตัวอาคาร มีวิวเป็นอะไร หากเป็นยูนิตที่อยู่พอดีกับแนวทางด่วนหรือเป็นตำแหน่งบล็อกวิวก็เป็นไปได้ว่าอาจจะไม่เป็นที่ต้องการนักจากกลุ่มผู้บริโภค ขนาดของห้องก็เช่นกัน ในการลงทุนควรเลือกประเภทยูนิตที่มีจำนวนไม่มากจนเกินไป เพราะหากเลือกห้องชุดประเภทที่มีจำนวนยูนิตแบบเดียวกันมาก นั่นหมายถึงคู่แข่งในการปล่อยเก็งกำไรก็มากเช่นกัน ตัวอย่างเช่น โครงการมีการสร้างยูนิตประเภท 1 ห้องนอนเป็นจำนวนมาก เป็นไปได้ว่าจะมีกลุ่มคนที่มีใบจองยูนิตประเภท 1 ห้องนอนแบบเดียวกับเราเป็นจำนวนมากนั่นเอง หากเลือกประเภทยูนิตที่มีจำนวนซัพพลายน้อยแถมวิวดีจะเพิ่มโอกาสและความรวดเร็วในการปล่อยใบจองออกไป

-ชื่อผู้พัฒนาโครงการและแบรนด์ที่เลือกใช้ ควรเป็นชื่อผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่หรือจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อเป็นการการันตีเรื่องความน่าเชื่อถือทั้งในสายตานักลงทุนและผู้อยู่อาศัย บริษัทรายใหญ่มักจะมีแผนการตลาดที่จะพยายามดันให้โครงการเกิดใหม่ปิดยอดขายได้โดยเร็วเพื่อบันทึกเป็นรายได้รับรู้ในอนาคต แบรนด์ของโปรดักส์ที่เลือกใช้ควรเลือกเป็นแบรนด์ที่การันตีเรื่องคุณภาพของวัสดุและระบบส่วนกลาง ผู้สนใจควรศึกษาให้ดีเกี่ยวกับแบรนด์ว่าเคยเกิดปัญหาอะไรในอดีตหรือไม่

-สื่อโฆษณา มีบทบาทสำคัญด้านยอดขายของโครงการเช่นเดียวกัน โครงการที่มีการโปรโมทผ่านสื่อต่างๆ มาก ไม่ว่าจะเป็นผ่านป้ายบิลบอร์ด, จอโทรทัศน์บนสถานีและขบวนรถไฟฟ้า รวมถึงโทรทัศน์ วิทยุ และอินเตอร์เน็ต เรียกได้ว่าเดินไปทางไหนก็เจอโฆษณาโครงการนี้เต็มไปหมด อย่างไรก็ตามสื่อการตลาดที่มากมายไม่ได้เป็นจุดการันตีความสำเร็จด้านยอดขายเสมอไป

เมื่อพร้อมแล้วควรดำเนินการอย่างไร?
-ควรติดตามผ่านเว็บไซต์ของโครงการว่าเปิดให้ลงทะเบียนแสดงความสนใจเมื่อไรและเปิดขายวันแรกเมื่อไร รวมถึงจุดที่ตั้งของสำนักงานขายเพื่อจะได้ไม่พลาดโอกาสในการคว้าใบจองตั้งแต่เนิ่นๆ หากมีโอกาสก่อนถึงวันเปิดห้องตัวอย่างเป็นทางการ ควรแวะไปสำรวจว่าสภาพบรรยากาศ ณ สำนักงานขายเป็นเช่นไร หากมีจำนวนผู้สนใจหนาแน่นแวะไปเยี่ยมชมทั้งช่วงก่อนและวันเปิดตัวโครงการอาจเป็นสัญญาณที่ดีในด้านยอดขายของโครงการ

-เตรียมเงินจองและทำสัญญาที่ทางโครงการวางเงื่อนไขเพื่อเป็นหลักประกันความสนใจในตัวโครงการ

ข้อควรระวัง

-หากเป็นการซื้อใบจองเพื่อการลงทุน ราคาของใบจองควรอยู่ในกรอบราคาประมาณ 3 – 6 หมื่นบาท หากใบจองมีราคาหลักแสนขึ้นไปเป็นไปได้ว่าผู้พัฒนาโครงการพยายามป้องกันการเก็งกำไรและหมายถึงต้นทุนของเราที่สูงขึ้นนั่นเองเมื่อนำใบจองไปขายทอดตลาดอาจจะต้องรอผู้ซื้อที่มีดีมานด์การอยู่อาศัยจริงๆ

-ควรปล่อยใบจองให้ได้เร็วที่สุดก่อนที่จะเริ่มเข้าสู่ช่วงผ่อนดาวน์ โดยสามารถทำการปล่อยใบจองผ่านทางเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ, โซเชียลมีเดีย หรือแม้แต่การเข้าไปเสนอขายให้กับผู้ที่เข้าเยี่ยมชมโครงการทีหลัง ณ สำนักงานขายโดยตรง หากเลือกกรณีหลังต้องสำรวจก่อนว่าประเภทยูนิตในใบจองของตนนั้นถูกขายหมดแล้วจริงๆ สำหรับราคาใบจองที่สามารถปล่อยได้เร็วกรณีโครงการ sold out เรียบร้อยอยู่ที่ประมาณ 20 – 30% ของราคาต้นทุน

-หากโครงการยังไม่ถูก sold out แล้วกำลังจะเข้าสู่ช่วงผ่อนดาวน์ ผู้ลงทุนจำเป็นต้อง cut loss โดยอาจเป็นการขายในราคาทุนหรือราคาต่ำว่าทุน หากหลุดไปถึงช่วงผ่อนดาวน์หมายถึงราคาทุนสะสมของใบจองจะสูงขึ้นนั่นเอง ยกตัวอย่างเช่น ราคาจองและทำสัญญาอยู่ที่ 60,000 บาท ราคาผ่อนดาวน์อยู่ที่ 7,000 บาทต่อเดือน หากเรายังปล่อยใบจองไม่ได้เป็นระยะเวลาตั้งแต่เริ่มผ่อน 2 เดือนราคาทุนของเราจะเท่ากับ 74,000 บาท (60,000 + (7,000 x 2)) หากปล่อยไปถึงช่วงผ่อนดาวน์หรือถึงขั้นผ่อนหลังโอนกรรมสิทธิ์จะกลายเป็นการลงทุนระยะยาวโดยการปล่อยเช่าแทน

เมื่อสนใจการลงทุนประเภทนี้ควรทำการศึกษาให้ดีก่อนมิเช่นนั้นอาจจะเกิดการขาดทุนแทนการสร้างกำไรได้ ดีมานด์และซัพพลาย ยังคงเป็นเรื่องสำคัญในการลงทุนทุกประเภทเสมอ

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

รู้ทันกลโกงผู้รับเหมา

10ศัพท์อสังหาฯ ที่ควรรู้

ความสำเร็จอยู่ที่เราลงมือทำ