PRAPAISEE PRASERTKAEW

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง

เมื่อก่อนประเทศไทยของเราไม่มีกฎหมายที่พูดถึงเรื่องทรัพย์ส่วนกลางคอนโดมิเนียมของกรณีที่สร้างไม่ตรงตามแบบที่โฆษณาไว้โดยตรง จึงกลายเป็นหน้าที่ของผู้บริโภคที่พึงระวังเก็บรักษาบรรดาสื่อโฆษณาโครงการไว้เพื่อตรวจสอบว่าโครงการที่ตัวเองซื้อมีทรัพย์ส่วนกลางตรงกับที่โฆษณาไว้หรือไม่ หรือที่เรียกว่า ผู้ซื้อต้องระวัง (caveat emptor–buyer caveat)

แต่เนื่องจากหลักผู้ซื้อต้องระวังนี้ ไม่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงที่ผู้พัฒนาโครงการมีอำนาจทางเศรษฐกิจ และมีเครื่องไม้เครื่องมือมากมายขึ้นเรื่อย ๆ ต่างกับผู้ซื้อที่ไม่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเฉพาะ การผลักภาระให้ผู้ซื้อต้องระวังทุกอย่างจึงเป็นเรื่องที่ไม่เป็นธรรม และบางกรณีก็เป็นไปไม่ได้

ยกตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อวางเงินจองซื้อห้องไว้เป็นจำนวนมากแล้วก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ แต่ในภายหลังจากที่สร้างเสร็จแล้วกลับพบว่าไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ แต่สื่อโฆษณานั้นก็หายไปแล้ว

ด้วยเหตุนี้นานาประเทศจึงมีการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้มาโดยตลอด ซึ่งในประเทศไทยเอง เริ่มในปี 2551 ที่มีการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) โดยให้เพิ่มมาตรา 6/1 โครงการจะต้องสร้างทรัพย์ส่วนกลางตามที่โฆษณา เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีหลักการที่สำคัญ คือ

ผู้พัฒนาโครงการต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารให้นิติบุคคลเก็บไว้หนึ่งชุด
ผู้พัฒนาโครงการต้องยื่นบรรดาเอกสารโฆษณาเหล่านั้นไปพร้อมกับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และโฆษณาเหล่านั้นต้องตรงกับรายละเอียดที่ยื่นคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดทรัพย์ส่วนกลางให้ชัดเจน
ให้ถือว่าบรรดาโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดด้วย กรณีที่ภาพหรือข้อความใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้ซื้อ

เน้นคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง

ผลของกฎหมายฉบับนี้ทำให้ผู้พัฒนาโครงการมีหน้าที่ต้องเก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้ เพื่อเป็นหลักฐานในภายหลังกรณีที่มีผู้ซื้อเรียกร้องว่าก่อสร้างไม่ตรงตามโฆษณา จากแต่เดิมที่ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องระมัดระวังกันเอาเอง หากไม่เก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้ก็จะต้องเสียสิทธิไปเอง

โดยกฎหมายนี้ยังรับรองว่าโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาอย่างชัดเจนด้วย ทำให้ศาลไม่ต้องไปปรับใช้หลักกฎหมายทั่วไปอื่นในกรณีที่มีการพิพาทกันเรื่องการก่อสร้างอาคารชุดไม่ตรงตามโฆษณาอีก

ถ้าผู้พัฒนาโครงการฝ่าฝืนไม่เก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้ หรือไม่ยื่นโฆษณาแนบไปกับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจะมีโทษปรับ 50,000-100,000 บาท ตามมาตรา 63 และ 64 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด

แต่สำหรับกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการสร้างโครงการออกมาแล้วเสร็จไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้นั้น กฎหมายข้างต้นให้ถือว่าสื่อโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียมด้วย กรณีแบบนี้จึงต้องถือว่าผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่สร้างไม่ตรงตามที่โฆษณา เพราะโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่รับเงินไว้ได้

กรณีศึกษา

ศาลฎีกามีคำพิพากษาไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 5093/2541 วางหลักการไว้ว่ากรณีที่จำเลย (ผู้พัฒนาโครงการ) ก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางไม่ตรงตามโฆษณา โจทก์ (ผู้ซื้อ) ย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิได้ ไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา และเมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยดำเนินการก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางให้แล้วเสร็จแล้วแต่จำเลยไม่ดำเนินการให้แล้วเสร็จในเวลาอันสมควรโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และเรียกเงินที่ได้ชำระไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ยได้

น่าสังเกตว่าคดีนี้ศาลฎีกามีคำพิพากษาบังคับว่าโฆษณาถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาในปี 2541 ซึ่งเป็นเวลาก่อนที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่ 4 ซึ่งเพิ่มมาตรา 6/1 ที่ผมกล่าวไว้ข้างบนจะบังคับใช้ในปี 2551 นั่นก็หมายความว่า ศาลไทยยอมรับ และบังคับตามหลักการของพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่แก้ไขนี้ไว้ก่อนที่กฎหมายจะมาบัญญัติไว้เป็นลายลักษณ์อักษรเสียอีก

อีกกรณีหนึ่ง โครงการคอนโดมิเนียมย่านพญาไท ผู้พัฒนาโครงการก่อสร้างที่จอดรถไม่ครบตามจำนวนที่โฆษณาไว้ ลูกบ้านและนิติบุคคล (ซึ่งจัดตั้งขึ้นมาหลังจากที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว) จึงรวมตัวกันฟ้องผู้พัฒนาโครงการ และศาลฎีกามีคำพิพากษาให้ผู้พัฒนาโครงการต้องชำระค่าเสียหายแก่นิติบุคคล (ซึ่งเป็นโจทก์ในคดี) ด้วย

ผู้ซื้อต้องทำอย่างไร เมื่อส่วนกลางไม่ตรงตามที่โฆษณา

• อันดับแรก ผู้ซื้อต้องระมัดระวัง เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วจะต้องตรวจสอบทรัพย์ส่วนกลางว่าตรงตามที่โฆษณาไว้หรือไม่
• อันดับต่อมา ผู้ซื้อต้องตรวจสอบการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดด้วยว่า บรรดาทรัพย์ส่วนกลางที่โฆษณา และได้ตรวจสอบด้วยตาแล้วว่ามีอยู่จริง ถูกระบุไว้ในทะเบียนของนิติบุคคลว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือเปล่า ถ้าไม่เป็น หรือก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางไม่ครบถ้วน ผู้ซื้อจะต้องบอกกล่าวให้ผู้พัฒนาโครงการดำเนินการจัดให้มีทรัพย์ส่วนกลางครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ภายในระยะเวลาที่เหมาะสม
• หากผู้พัฒนาโครงการไม่ทำ หรือทำไม่ได้ ผู้ซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่จ่ายไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ย

cr ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล