BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

 

สัญญาจะซื้อ-จะขาย เป็นสัญญาที่มีข้อความว่า คู่สัญญาได้แสดงเจตนาตกลงกันแล้วว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินกันในอนาคต ก็คือตกลงกันแล้วว่าจะขายทรัพย์นี้ให้แน่นอน ไม่ขายให้คนอื่น
โดยผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำไว้ส่วนหนึ่ง และสัญญาจะซื้อ-จะขายนี้ เป็นการผูกมัดคู่สัญญาให้ปฏิบัติตามคำมั่นที่ให้ไว้ เพราะมันมีกรณีมากมาย ที่ตกลงกันแล้วว่าจะขายให้ แต่พอมีผู้ซื้อที่ให้ราคามากกว่า ผู้ขายก็เปลี่ยนใจไปขายให้กับผู้ซื้อรายหลัง ซึ่งผู้ซื้อรายแรกเขาก็เสียหาย ดังนั้นการที่มีสัญญาตัวนี้ผูกมัดไว้ จะสามารถฟ้องบังคับบังคับคดีตามสัญญาได้ และสัญญาจะซื้อ-จะขายนี้ กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ มิเช่นนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้
.
กรณีถ้าคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา
กรณี A เกิดได้เสมอ อาจจะมีใครบางคนมาซื้อที่ดิน ที่เราทำสัญญาจะซื้อกับเขาไว้ แต่ให้ราคาสูงกว่า โดยตามหลักทั่วไปก็ต้องฟ้องศาลบังคับให้โอนขายกันตามสัญญา แต่ขั้นตอนใช้เวลาพอสมควร ถ้าระหว่างที่เรากำลังเตรียมคดีจะฟ้องผู้ขาย เจ้าของที่ดันขายให้คนอื่นไปแล้ว และถ้าคนภายนอกที่ซื้อที่ดินนี้ไป เขาสุจริต คือเขาไม่รู้ว่าเรามีสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของที่อยู่ โอนที่กันเรียบร้อย ก็จะ ฟ้องได้แต่ค่ามัดจำคืน พร้อมเบี้ยปรับตามสัญญา ส่วนเรื่องที่ดินเราจะไปยันสิทธิกับบุคคลภายนอกที่เขาซื้อไปโดยสุจริตไม่ได้
กรณี B ในอีกทางหนึ่ง เราต้องไป ขออายัดที่ดินผืนนั้นชั่วคราวก่อน ถ้ามั่นใจแน่นอนว่าเจ้าของที่จะไม่ขายให้ตามสัญญา โดยให้ไปสำนักงานที่ดินให้ไวที่สุด ขออายัดที่ดินผืนนั้น เรามีสิทธิตามกฎหมายสามารถทำได้ และ แสดงหลักฐานตามความเป็นจริงให้เจ้าพนักงานที่ดินเขาดู ว่าเราเป็นผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียในที่ดินผืนนี้จริงๆ และเราอยู่ในฐานะที่อาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย, ใบเสร็จรับเงินค่ามัดจำ, ใบเสร็จรับเงินค่างวดเป็นต้น หลังจากเจ้าพนักงานที่ดินอายัดที่ดินตามคำขอแล้ว เจ้าของที่เขาก็ไม่สามารถโอน ย้าย ถ่าย เท ที่ดินผืนดังกล่าวไปให้ใครได้ โดยไปยื่นขออายัดก่อนฟ้องศาล ถ้าได้รับอนุญาตแล้วค่อยดำเนินการฟ้องร้องต่อไป
การขออายัดที่ดินนั้น จะมีผลทันทีที่เจ้าพนักงานที่ดินรับอายัด ชำระค่าธรรมเนียม และยังมีระยะเวลาถึง 30 วัน  ซึ่งน่าจะเป็นเวลาที่เพียงพอในการเตรียมคดีฟ้องร้องผู้จะขายให้ปฏิบัติตามสัญญาได้

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ผังเมืองยุคไทยแลนด์4.0 รวดเร็ว ทันเหตุการณ์

เลือกที่ดินสร้างบ้านทำไงดี?

การประมูลบ้านกรมบังคับคดี