BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

สิ่งที่สำคัญต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหา

หลักการในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่สำคัญที่สุดที่เราควรเข้าใจก็คือเรื่องของทำเล เพราะทำเลถือว่าสิ่งชี้เป็นชี้ตายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ดีจะช่วยทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อย่างรวดเร็วและในทางกลับกันถ้าเราเลือกทำเลพลาด สิ่งที่ตามมาก็จะมีทั้งสภาพคล่องในการปล่อยต่อยาก หาผู้เช่าหรือผู้ที่ต้องซื้อต่อยาก แถมราคาก็ยังไม่ค่อยขยับปรับตัวขึ้นด้วย ซึ่งนอกจากนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเลือกทำเลให้เป็นแล้ว ในการลงทุนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีเทคนิคต่าง  ๆ ที่ช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนได้อีกด้วย

  1. ต้องรู้จักการใช้พลังทวีจากสินเชื่อ
    การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีข้อได้เปรียบอย่างหนึ่งที่ธุรกิจอื่น ๆ ไม่สามารถทำตามได้ก็คือ การใช้เงินสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ดังนั้นต้องรู้การใช้ประโยชน์จากข้อได้เปรียบอันนี้ให้เป็น ตัวอย่างเช่น สมมติว่าเราต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 5,000,000 บาท สมมติว่าสามารถปล่อยเช่าได้ค่าเช่า 300,000 บาทต่อปี หรือประมาณ 6%

    กรณีที่ 1 ลงทุนด้วยเงินตัวเองทั้งหมด 5,000,000 บาท ใช้เงินของตัวเองทั้งหมด แปลว่า ผลตอบจากการลงทุนจะได้เท่า 6% แล้วถ้าเราสามารถเลือกทำเลที่ดี ราคาโดยเฉลี่ยเติบโตอยู่ที่ประมาณ 8% ต่อปี นั่นแปลว่า เราจะได้ผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งสิ้น 14% ต่อปี

    กรณีที่ 2 เรานำอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลงทุน นำเข้าไปวางเป็นหลักประกันกับทางสถาบันการเงินโดยถูกคิดดอกเบี้ย 5% ต่อปี จากนั้นลงทุนโดยใช้เงินลงทุนส่วนของตัวเราเพียง 10% หรือ 500,000 บาท แล้วก็ใช้เงินกู้สถาบันการเงินอีก 4,500,000 บาท เท่ากับว่าเราจะเสียดอกเบี้ยปีละ 225,000 บาท 

    ผลตอบแทนจากค่าเช่าได้เท่ากับ 300,000 บาท หักกับดอกเบี้ย 225,000 บาท เท่ากับว่าเราจะได้ผลตอบแทนสุทธิเท่ากับ 75,000 บาท และเมื่อเวลาผ่านไป 1 ปี อสังหาริมทรัพย์ที่เราลงทุนจะได้ผลตอบจะราคาเพิ่มขึ้นอีก 8% หรือคิดเป็นเงิน 400,000 บาทแปลว่าผลตอบแทนทั้งหมดจะเท่ากับ 475,000 บาทจากเงินลงทุน 500,000 บาท หมายความว่า เราจะได้ผลตอบแทนรวมทั้งหมด 95% ต่อปี จะเห็นได้ว่าการที่รู้จักใช้พลังทวี จะช่วยทำให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นได้
     
  2. ต้องรู้จักวางเงินในระยะยาว
    ต้องเข้าใจก่อนว่าหลักการในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องลงทุนระยะยาว ยิ่งลงทุนระยาวได้มากเท่าไหร่ก็ยิ่งช่วยลดความเสี่ยงได้มากขึ้นเท่านั้น โดยทั่วไปคำว่าอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยที่ 8% ต่อปี ไม่ได้หมายความว่าเราซื้อวันนี้แล้วจะได้ 8% คงที่ทุกปี เมื่อขึ้นชื่อว่าการลงทุนแล้วก็มีความเสี่ยงประกอบด้วยเช่นกัน บางปีเราอาจจะเห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ขยับปรับขึ้นเลย แต่บางปีก็มีขยับมากกว่า 15% ให้เราเห็นได้เช่นกัน

    หรืออย่างในกรณีที่บางอาจจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนักพัฒนาคือการพัฒนาที่ที่ดินเปล่าเป็นคอนโด บ้านเดี่ยว ตึกแถว หรือโครงการบ้านจัดสรร เราจะเห็นได้ว่ากว่าจะตกลงเจรจาเลือกที่ดิน จัดสรรที่ดิน ออกแบบ ลงมือก่อสร้างจริง หาผู้ซื้อ กว่าจะโอนเสร็จให้เรียบร้อยอย่างน้อยก็กินเวลาประมาณ 3 ปีเป็นอย่างน้อย แล้วถ้าใครเป็นนักพัฒนาคอนโดจำเป็นต้องสร้างให้เสร็จทุกยูนิตไม่สามารถแบ่งโอนได้เหมือนโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งจะเห็นได้ว่าใช้เวลานานกว่าการทำธุรกิจอื่น ๆ  ถ้าจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้วมองแค่ระยะสั้น ๆ อาจจะไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสักเท่าไหร่ เพราะธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีสภาพคล่องต่ำกว่าธุรกิจอื่น ๆ เป็นทุนเดิมอยู่แล้วนั่นเอง
     
  3. ต้องรู้จักและเข้าใจลูกค้า
    ในยุคสมัยที่ความต้องการของลูกค้าถูกเติมเต็มจนแทบจะไม่มีช่องว่าง ทำให้การเจาะกลุ่มเป้าหมายแบบวงกว้าง (Mass) ยากที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มจากสินค้าและบริการได้ ซึ่งแน่นอนว่าปัญหานี้ก็อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน สิ่งหนึ่งที่สำคัญอย่างมาก คือ เราต้องเข้าใจก่อนว่า การลงทุนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้ง “กลุ่มเป้าหมาย” เราคือใคร และเมื่อเราสามารถบอกว่าได้กลุ่มลูกค้าคือใคร เราจะสามารถออกแบบรวมถึงเลือกลงทุนในทำเลได้อย่างเหมาะสม รวมถึงสามารถหาช่องว่างในการสร้างมูลค่าเพิ่มในกับกลุ่มเป้าหมายเราได้ด้วย ก็จะช่วยทำให้เราขายอสังหาริมทรัพย์ได้แพงขึ้น ขายง่ายขึ้น กลุ่มเป้าหมายที่เป็นนักลงทุนต้องการซื้อเพื่อไปปล่อยเช่าต่อความต้องการย่อมไม่เหมือนกับการซื้ออยู่เองอย่างแน่นอน รวมถึงวิธีการทำการตลาดก็มีความแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

เช็กเลย ! กลุ่มนี้รับเงิน เราชนะ 3,500 ได้เลย ไม่ต้องลงทะเบียน

 ปัญหาที่นักลงทุนอสังหาทุกคนต้องเจอ

การยื่นขอสิ่งปลูกสร้าง