BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

อยากเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำอย่างไร

อยากเป็นนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำอย่างไร : คงจะมีหลายคำถามว่านายหน้าจะเริ่มต้นจากตรงไหนดี อาชีพเป็นนายหน้า อาจจะเป็นได้ทั้งอาชีพหลัก และอาชีพเสริม นายหน้า คืออะไรมีหน้าที่ต้องทำอะไรบ้าง นอกจากการขายทรัพย์สิน

นายหน้า คือคนกลาง ระหว่างผู้ซื้อ กับ ผู้ขาย แบ่งออกเป็น 2 ฝั่ง คือ 1.นายหน้าฝั่งเจ้าของทรัพย์ (เรียกว่าติดทรัพย์) 2.ฝั่งนายทุน (เรียกว่าติดทุน) นายหน้ามีหน้าที่เสนอซื้อ หรือ เสนอขายทรัพย์แทนทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นตัวแทนจากผู้ขายหรือ ตัวแทนจากผู้ซื้อ  หากเป็นนายหน้าติดทรัพย์ ก็จะทำหน้าที่หานายทุน หรือ ผู้ซื้อมาซื้อทรัพย์ด้วยวิธีการและช่องทางต่างๆ หากเป็นนายหน้าติดทุน ก็มีหน้าที่หาทรัพย์ตามราคาและทำเลที่ทุนหรือผู้ซื้อต้องการ   นอกจากนี้นายหน้า ยังมีหน้าที่อำนวยความสะดวกสบายให้กับผู้ซื้อหรือผู้ขาย รวมถึงการเจรจาแทนทั้งสองฝ่ายเพื่อหาจุดร่วมและนำไปสู่การปิดการขาย นอกจากนี้ยังต้องอำนวยความสะดวกสบายดำเนินการด้านเอกสารสัญญาต่างๆจนจบขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

 

นายหน้าออกเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนที่ 1. คือนายหน้าที่ดิน 2. นายหน้าขาย บ้าน คอน
โด และอื่นๆ ในที่นี้ ขอเรียกรวมๆว่า สิ่งปลูกสร้าง

      นายหน้าขายที่ดิน  สิ่งที่ต้องศึกษาและเตียมตัวพอสังเขปก็คือ

  1. ศึกษาเรื่องกฎหมายผังเมือง :เนื่องจากที่ดินเปล่ามักจะมีข้อกำหนดของเรื่องผังเมืองมา ท่านต้องทราบว่าที่ดินแปลงนั้น อยู่ในผังเมืองสีอะไร สร้างได้หรือไม่ ตามพระราชบัญญัติผังเมืองล่าสุดปี 2562 ผังเมืองแต่ละสี แต่ละโซนอะไรทำอะไรได้บ้าง และสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ขนาดเท่าไหร่ความสูงกี่เมตร
  2. เอกสารสิทธิ์ของที่ดินแปลงนั้นๆ เป็นโฉนดที่ซื้อได้ตามกฎหมายหรือไม่ และมีภาระจำยอม หรือ มีภาระผูกพันอะไรหรือไม่อย่างไร
  3. ศึกษาทำเลและสภาพแวดล้อมบริเวณที่ตั้งทรัพย์ ว่าอยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ มีปัญหาด้านสภาพแวดล้อมในปัจจุบัน หรือ แนวโน้มในอนาคตว่าเป็นอย่างไร เช่น อยู่บริเวณใกล้เคียงชุมชนแออัด หรือ สภาพแวดล้อม ด้านหน้า ด้านหลัง ด้านซ้าย และ ด้านขวา ที่ติดกับที่ตั้งของทรัพย์ว่าเป็นอย่างไร
  4. ตรวจสอบราคาประเมิณของทางราชการ และราคาซื้อขายในตลาดของทรัพย์และบริเวณใกล้เคียง เพื่อให้ทราบถึงราคาตลาดที่แท้จริง ทั้งนี้เพื่อนำไปสู่การเจรจาซื้อขายที่เป็นประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อและผู้ขาย
  5. ที่ดินเปล่า ตรวจสอบสภาพที่ดินว่าเป็นที่ดิน ที่ได้รับการพัฒนาแล้ว หรือ เป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา ที่ดินที่พัฒนาแล้ว เช่น มีการถมที่ มีระบบไฟฟ้า ประปา และสาธารณูปโภคอื่นๆ เข้าถึง หากเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา นั่นหมายถึงราคาและค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นซึ่งมีผลต่อราคาซื้อขาย และส่งผลต่อการเจรจาของนายหน้า
  6. ขั้นตอนการซื้อขาย เอกสารต่างๆ รวมถึง ค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน มีขั้นตอนอะไรมีบ้าง ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่าไหร่ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อ หรือ ผู้ขาย หรือรับผิดชอบร่วมกัน
  7. ศึกษาข้อมูลด้านการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน มีการให้สินเชื่อแก่บุคคลหรือนิติบุคคลประเภทใดเป็นพิเศษ หรือ มีเงื่อนไขอะไร ที่เป็นประโยชน์และที่เป็นอุปสรรคต่อการพิจารณาขอสินเชื่อ ที่มีผลกระทบกับผู้ที่จะซื้อทรัพย์และต้องการขอสินเชื่อ
  8. เรียนรู้เรื่องการทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้า นายหน้าจะต้องมีสัญญาแต่งตั้งนายหน้า หรือ ใบอนุญาตหรือยินยอมให้ขายทรัพย์จากเจ้าของทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อความน่าเชื่อถือแก่ผู้จะซื้อและแก่ตัวนายหน้าเอง โดยปกติสัญญาแต่งตั้งนายหน้าหลักๆจะมี 2 ประเภท คือ แบบเปิด และ แบบปิด  แบบเปิด หรือเปิดให้นายหน้าทั่วไปมีสิทธิ์ขายทรัพย์นั้นได้นายหน้าใดขายได้ก่อนก็ได้รับผลตอบแทนไป ส่วนแบบปิด หมายถึงการเลือก นายหน้าแต่เพียงคนเดียวหรือบริษัทเดียวให้เป็นผู้มีสิทธิ์ขาย แต่ส่วนมากจะมีระยะเวลากำหนดไว้ว่า มีสิทธิ์ขายได้ภายในระยะกี่เดือน กี่ปี หากสิ้นสุดสัญญาแล้วยังขายไม่ได้ สิทธิ์ในการขายนั้นจะกลับไปเป็นของทรัพย์
  9. รู้จักช่องทางการในการทำการตลาด การโฆษณา หรือ สร้างคอนเนคชั่นที่ดี เพื่อนำไปสู่กลุ่มเป้าหมายที่จะซื้อ ลูกค้าอาชีพพิเศษ หรือ เจ้าของกิจการ ที่มีกำลังซื้อ หรือ ผู้ที่มีศักยภาพในการลงทุน หรือ ซื้อเก็บ ซึ่งผู้ที่จะเป็นนายหน้าก็ต้องรู้จักช่องทางในการทำการตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายดังกล่าว หรือ รู้จักสร้างความสัมพันธ์และมีคอนเนคชั่นที่ดีเพื่อเข้าถึงกลุ่มคนดังกล่าวได้
  10. ลงพื้นที่จริง และจัดทำข้อมูลของทรัพย์ หรือ แฟ้มเสนอขาย ให้พร้อมที่จะนำเสนอได้ตลอดเวลา อาจจะทำไว้ทั้งไฟล์ ดิจิตอล พร้อมส่ง หรือที่แบบ พริ๊นออกมา เช่น ภาพถ่ายของทรัพย์ แผ่นที่ ทำเล และสถานที่สำคัญต่างๆที่อยู่บริเวณรอบๆ ราคาของทรัพย์ในตลาด ราคาประเมิณ อยู่ในสีผังเมืองอะไร  ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายและการทำนิติกรรม และอื่นๆเป็นต้น
  11. ศึกษากฎหมายแพ่งและพาณิชย์อื่นๆที่เกี่ยวข้องกับอาชีพนายหน้า

 

 

 

 

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

นิติบุคคล

ทุกปัญหามีทางออก

เทคนิคลงทุนที่ดิน